Proprietarii de locuințe care închiriază o cameră în apartamentul sau casa în care locuiesc (primesc în gazdă) sunt obligați să declare veniturile obținute astfel și să plătească impozitele prevăzute de Codul fiscal. Legea nu prevede un regim fiscal pentru ceea ce noi numim „gazdă”, însă sunt prevăzute obligații în funcție de modalitatea de închiriere - pe termen lung, unei persoane care locuiește acolo, sau pe termen scurt, în scop de cazare.
Începând cu 1 ianuarie 2026, regulile privind închirierea pe termen scurt a camerelor din locuințele proprietate personală s-au modificat. Pentru închirierea obișnuită, pe termen lung, se aplică în continuare regulile generale privind veniturile din cedarea folosinței bunurilor.
Veniturile sunt impozabile în ambele situații, chiar dacă proprietarul continuă să locuiască în aceeași locuință. Din punct de vedere fiscal, contează natura contractului și durata închirierii, nu dacă proprietarul împarte locuința cu chiriașul.
Există două situații distincte:
- Închirierea pe termen lung: proprietarul oferă o cameră unei persoane care locuiește acolo în baza unui contract, de regulă pentru mai multe luni sau un an. Se aplică regimul fiscal obișnuit al veniturilor din chirii.
- Închirierea pe termen scurt: proprietarul oferă camere în scop de cazare, pentru perioade de cel mult 30 de zile consecutive aceleiași persoane. Din 2026, această activitate are un regim fiscal distinct.
Astfel, proprietarul care închiriază o cameră unui student sau unui angajat pentru un an nu este impozitat după aceleași reguli ca persoana care primește turiști pentru câteva nopți.
Cum se impozitează închirierea unei camere pe termen lung
Închirierea obișnuită este încadrată fiscal la categoria „cedarea folosinței bunurilor”. Proprietarul nu plătește impozit pentru întreaga sumă încasată, întrucât beneficiază de o cheltuială forfetară de 20% din venitul brut.
Impozitul pe venit este de 10% și se aplică asupra venitului rămas după această deducere. Calculul se face astfel:
- Venit brut: chiria încasată într-un an fiscal;
- Cheltuială forfetară: 20% din venitul brut;
- Venit net impozabil: 80% din venitul brut;
- Impozit: 10% din venitul net.
În practică, impozitul reprezintă 8% din chiria brută.
Astfel, pentru o cameră închiriată cu 1.000 de lei pe lună, timp de 12 luni, venitul brut anual este de 12.000 de lei. Din acesta se deduc 2.400 de lei, reprezentând cheltuiala forfetară. Venitul net impozabil ajunge la 9.600 de lei, iar impozitul anual este de 960 de lei.
Aceleași reguli se aplică și dacă proprietarul continuă să locuiască în imobil. Nu există scutire de impozit pentru simplul motiv că este închiriată doar o cameră, nu întreaga locuință.
Când trebuie înregistrat contractul la ANAF
Proprietarul care închiriază o cameră pe termen lung trebuie să înregistreze contractul la Agenția Națională de Administrare Fiscală (ANAF) în cel mult 30 de zile de la încheierea acestuia. Obligația se aplică și în cazul modificării contractului.
Înregistrarea se face prin formularul C168, însoțit de copia contractului, inclusiv prin intermediul Spațiului Privat Virtual (SPV).
Obligația îi revine proprietarului, uzufructuarului sau altui deținător legal care obține venitul. Dacă locuința este în coproprietate, contractul trebuie să desemneze persoana responsabilă de înregistrarea fiscală.
Înregistrarea contractului nu presupune plata imediată a impozitului. Dacă chiriașul este o persoană fizică, proprietarul declară veniturile și achită impozitul prin Declarația unică, în anul următor celui în care le-a obținut.
Când se depune Declarația unică și se plătește impozitul
Pentru veniturile obținute din închirierea unei camere către o persoană fizică, proprietarul trebuie să depună formularul 212 - Declarația unică.
Pentru veniturile realizate în 2026, termenul de declarare și plată este 25 mai 2027. Până la această dată, proprietarul trebuie să calculeze impozitul, să depună declarația și să achite suma datorată.
Nu mai este necesară declararea venitului estimat la începutul contractului, iar impozitul nu se plătește în avans, trimestrial, așa cum prevedea vechiul sistem de impozitare a chiriilor.
Dacă închirierea începe sau se încheie în cursul anului, veniturile se declară pentru perioada fiscală relevantă. Modificările contractuale și încetarea acestuia trebuie, de asemenea, reflectate în evidențele fiscale, conform regulilor aplicabile.
Când trebuie plătită contribuția la sănătate (CASS)
Pe lângă impozitul pe venit, proprietarul poate datora și contribuția de asigurări sociale de sănătate (CASS), în cotă de 10%. Obligația nu apare automat, ci în funcție de veniturile anuale cumulate.
Pentru veniturile realizate în 2026, plafonul de la care se datorează CASS este de 6 salarii minime brute pe țară, respectiv 24.300 de lei.
Calculul se raportează la salariul minim brut de 4.050 de lei valabil la 1 ianuarie 2026, chiar dacă acesta a crescut la 4.325 de lei începând cu 1 iulie 2026.
În funcție de veniturile cumulate, contribuția se stabilește astfel:
- Venituri între 24.300 și 48.599 de lei: CASS de 2.430 de lei;
- Venituri între 48.600 și 97.199 de lei: CASS de 4.860 de lei;
- Venituri de cel puțin 97.200 de lei: CASS de 9.720 de lei.
La calcularea plafonului nu se ia în considerare doar chiria. Se cumulează venitul net din cedarea folosinței bunurilor cu alte categorii de venituri prevăzute de Codul fiscal, precum cele din dividende, dobânzi, investiții sau drepturi de proprietate intelectuală.
Faptul că proprietarul are un contract de muncă nu îl scutește automat de plata CASS pentru veniturile din chirii. Dacă veniturile cumulate depășesc plafonul legal, contribuția poate fi datorată chiar dacă persoana este deja asigurată prin salariu.
Pentru veniturile din chirii nu se datorează contribuția de asigurări sociale (CAS), respectiv contribuția la pensie.
Cum se impozitează închirierea pe termen scurt în propria locuință
Din 2026, Codul fiscal prevede un regim distinct pentru închirierea pe termen scurt a camerelor din locuințele proprietate personală.
Este considerată închiriere pe termen scurt cazarea aceleiași persoane într-o cameră pentru o perioadă neîntreruptă de cel mult 30 de zile într-un an calendaristic.
Pentru proprietarii, uzufructuarii sau alți deținători legali care închiriază între 1 și 7 camere inclusiv, indiferent de numărul locuințelor în care se află acestea, venitul net se calculează prin deducerea unei cheltuieli forfetare de 30% din venitul brut.
Impozitul este de 10% din venitul net, ceea ce înseamnă un impozit efectiv de 7% din venitul brut.
În acest caz, proprietarul are și următoarele obligații:
- Să completeze partea referitoare la venituri din Registrul de evidență fiscală;
- Să completeze și să păstreze fișa de ocupare a capacității de cazare, cu datele persoanelor cazate și perioadele de ocupare;
- Să declare veniturile prin Declarația unică și să achite impozitul până la termenul legal din anul următor.
Comisioanele reținute de platformele online de rezervări prin care este intermediată cazarea nu sunt incluse în venitul brut impozabil.
Spre deosebire de închirierea pe termen lung, pentru această activitate nu se aplică obligația înregistrării contractului de închiriere la ANAF în termen de 30 de zile.
Dacă proprietarul închiriază pe termen scurt mai mult de 7 camere, veniturile sunt încadrate la categoria celor din activități independente și se aplică un regim fiscal diferit.
