Dacă te gândești să cumperi o locuință în 2026, este important să știi cum se aplică TVA, mai ales la case și apartamente „vechi”. Deși majoritatea tranzacțiilor cu locuințe vechi nu sunt supuse TVA, există situații speciale și reguli noi care pot influența cât vei plăti la achiziție.
Iată când se plătește TVA și ce schimbări fiscale sunt importante pentru 2026.
Tranzacțiile între persoane fizice
În mod obișnuit, vânzarea de locuințe vechi între două persoane fizice nu este supusă TVA-ului — ceea ce înseamnă că nu plătești TVA la prețul de cumpărare dacă proprietarul nu este o firmă înregistrată ca plătitoare de TVA. Această regulă se aplică în general pentru tranzacțiile clasice de pe piața imobiliară second-hand.
Excepții pot apărea dacă vânzătorul este considerat de ANAF că desfășoară o activitate economică (de exemplu, construiește și vinde multiple case), caz în care s-ar putea impune TVA, chiar dacă tranzacția pare „veche”.
În rest, pentru case sau apartamente construite de mulți ani și vândute „așa cum sunt”, nu se aplică TVA, iar cumpărătorii plătesc doar taxele și comisioanele obișnuite (de exemplu, taxa de înscriere în cartea funciară și onorariul notarului).
Când se plătește TVA la locuințe vechi
Există totuși situații în care se poate plăti TVA și pentru o locuință considerată „veche”:
- Vânzarea de către o persoană juridică sau un vânzător plătitor de TVA – companiile sau persoanele înregistrate ca plătitoare de TVA pot aplica TVA standard (de regulă 19%) la tranzacții, inclusiv pentru clădiri existente.
- Vânzările în context de activitate economică repetată – dacă ANAF consideră că persoana fizică realizează vânzări repetate ca o activitate comercială, se poate impune TVA.
Pentru majoritatea cumpărătorilor de pe piața rezidențială tradițională (apartamente sau case vechi), însă, TVA nu se aplică la tranzacție, ceea ce face achiziția mai simplă și mai predictibilă din punct de vedere al costurilor.
TVA la locuințe în 2026
Schimbările fiscale adoptate recent în România afectează în principal locuințele noi, nu pe cele vechi:
Până la 31 iulie 2026, persoanele fizice pot cumpăra o locuință nouă cu TVA redus de 9%, dacă sunt îndeplinite câteva condiții legale (suprafață maximă de 120 mp, valoare totală ≤ 600.000 lei, livrare până la 31 iulie 2026 și un antecontract încheiat până la 1 august 2025).
După această perioadă de tranziție, cota de TVA va reveni la standard — 21% pentru locuințele noi pentru majoritatea tranzacțiilor.
Important: această facilitate de TVA redus nu se aplică locuințelor vechi. Astfel, dacă vrei să cumperi o casă sau un apartament vechi, nu beneficiezi de TVA de 9%, dar în mod normal nici nu plătești TVA, pentru că ele sunt în afara regimului TVA.
Totuși, schimbările de TVA pentru locuințe noi afectează prețurile de piață, deoarece dezvoltatorii pot ajusta prețurile în funcție de cotele de TVA și cererea pentru locuințe care încă beneficiează de facilități fiscale.