Când te gândești să cumperi o locuință, cel mai probabil iei în calcul un credit imobiliar. O astfel de soluție însă, vine cu dobânzi, care au un impact semnificativ asupra costului total.
Ce este dobânda și cum funcționează?
Dobânda este suma pe care o plătești băncii pentru faptul că îți oferă bani în avans. Este exprimată ca procent anual din valoarea creditului. Cu cât acest procent este mai mare, cu atât ratele lunare și costul total al împrumutului cresc.
Dobânda poate fi:
· Fixă, pe o perioadă determinată
· Variabilă, în funcție de indicii de piață (IRCC, EURIBOR, ROBOR etc.)
Unele bănci oferă dobândă fixă pentru primii ani, apoi trec la una variabilă. Alte oferte încep direct cu dobândă variabilă. Tipul ales influențează nivelul de predictibilitate și stabilitatea ratelor.
Dobândă fixă sau variabilă?
Dobânda fixă îți oferă o rată lunară constantă pentru o perioadă limitată. De obicei, aceasta variază între 3 și 10 ani. E ușor de gestionat, pentru că știi exact cât plătești lună de lună. Însă, în general, valoarea ei e mai mare decât cea a unei dobânzi variabile aplicate în același moment.
Dobânda variabilă e influențată de indicii de referință plus o marjă stabilită de bancă. De exemplu, dacă IRCC este 3% și marja băncii este 2%, atunci dobânda totală e 5%. Acest procent se actualizează periodic, de regulă la fiecare 3 sau 6 luni.
Avantajul e că poți beneficia de dobânzi mai mici în perioade favorabile. Riscul e că ratele pot crește semnificativ dacă indicii urcă. Asta înseamnă o presiune mai mare asupra bugetului lunar.
De ce diferă dobânzile între bănci?
Fiecare bancă își stabilește propriile marje și condiții de creditare. Există diferențe clare de la un produs la altul. Acestea pot fi determinate de:
· Politica internă a băncii
· Costul cu sursele de finanțare
· Gradul de risc pe care și-l asumă instituția
· Profilul clientului (venituri, istoric, scoring)
O bancă poate oferi o dobândă mai mică unui client cu istoric foarte bun și venit stabil. Alt client, cu venituri mai reduse sau incertitudini financiare, va primi o ofertă mai puțin favorabilă.
Dobânda nu este singurul cost. În oferta de credit trebuie să analizezi și comisioanele. Unele bănci au comisioane de analiză, de administrare lunară sau de rambursare anticipată. Acestea pot influența costul final.
Ce înseamnă DAE?
DAE înseamnă Dobânda Anuală Efectivă. Este un indicator care include nu doar dobânda nominală, ci și toate celelalte costuri obligatorii ale creditului. Îți arată, într-o formă unificată, cât plătești în realitate pe an pentru împrumutul respectiv.
Când compari oferte de credit, e util să te uiți la DAE, nu doar la dobândă. Uneori, un credit cu dobândă mică, dar cu comisioane mari, ajunge să fie mai scump decât unul cu dobândă ceva mai mare, dar fără costuri ascunse.
Cum se calculează rata lunară?
Rata lunară include o parte din principal (suma împrumutată) și o parte din dobândă. În primele luni, proporția din rată alocată dobânzii este mai mare. Pe măsură ce avansezi în plată, scade ponderea dobânzii și crește partea de principal.
Două persoane care iau același credit, dar la momente diferite, pot avea rate diferite dacă dobânzile de referință se modifică. Asta înseamnă că momentul în care semnezi contractul de credit poate face o diferență de zeci de mii de lei pe termen lung.
Ce factori influențează dobânda pe care o primești?
Banca analizează mai multe aspecte înainte de a face o ofertă:
· Valoarea avansului – cu cât avansul este mai mare, cu atât riscul scade și dobânda poate fi mai mică
· Scoringul de credit – se analizează istoricul tău bancar, inclusiv rate plătite la timp, restanțe sau gradul de îndatorare
· Tipul venitului – veniturile fixe, pe termen lung (de exemplu salariu contractual), sunt percepute ca fiind mai sigure
· Durata creditului – un credit pe 15 ani poate avea dobândă diferită față de unul pe 30 de ani
· Tipul imobilului – unele bănci diferențiază între locuințe noi, în zone centrale, și locuințe vechi sau periferice
Dacă ești în căutarea unor garsoniere de vanzare Bucuresti, dobânda poate varia și în funcție de tipul construcției. Băncile preferă imobilele noi, cu documentație clară și poziție bună. Riscurile asociate sunt mai mici, iar dobânzile pot fi mai competitive.
Dobânzile pot scădea sau crește?
Da. Dobânzile variabile sunt afectate de evoluția indicilor de referință, care sunt influențați la rândul lor de politica monetară a BNR și de contextul economic. Dacă inflația crește, e posibil ca dobânzile să urce. Dacă inflația scade, dobânzile pot deveni mai favorabile.
E important să-ți construiești un buget care să poată absorbi eventuale creșteri de rată, chiar dacă la momentul semnării creditului acestea par puțin probabile.
Cât plătești în total pe durata creditului?
Un credit pe 30 de ani, la o dobândă de 5%, înseamnă că poți ajunge să plătești dublu față de suma împrumutată. De exemplu, pentru un împrumut de 300.000 lei, poți achita peste 600.000 lei în total, dacă păstrezi aceeași dobândă și plătești până la capăt fără rambursări anticipate.
Pe termen lung, chiar și o diferență de 0,5% la dobândă poate însemna economii de mii sau zeci de mii de lei. Tocmai de aceea, e important să compari ofertele, să analizezi toate costurile și să ceri simulări personalizate.
Ce poți face ca să obții o dobândă mai bună?
· Ai un avans cât mai mare, dacă este posibil
· Alege o perioadă de creditare echilibrată
· Asigură-te că ai un istoric bun de plată
· Compară ofertele din mai multe bănci
· Discută cu un broker de credite, dacă vrei sprijin în negociere
Nu te grăbi să accepți prima ofertă primită. Băncile au libertate să ajusteze marjele, mai ales dacă ai un profil solid. E posibil să obții o dobândă mai mică doar pentru că ai cerut o contraofertă.
Dobânzile îți influențează bugetul lunar, capacitatea de economisire și libertatea financiară pe termen lung. Cu cât înțelegi mai clar cum funcționează și ce le determină, cu atât ai șanse mai mari să iei o decizie avantajoasă.
Ştiri video recomandate
