Noul lux. De ce miliardarii din Silicon Valley apelează la brokeri de elită ca să-și cumpere pe ascuns conace de milioane de dolari

Multă vreme, miliardarii se lăudau public cu achizițiile și vânzările spectaculoase de locuințe, erau postate imagini filmate cu drona, anunțuri luxoase, comunicate de presă și numele proprietarului și al cumpărătorului afișate la vedere.  Acum însă, cu toții vor să rămână anonimi și să lase cât mai puține urme în documente, din motive de securitate, scrie Fortune.

O categorie tot mai mare de cumpărători ultra-bogați, în special directori din tehnologie și inteligență artificială mutați în Silicon Valley, își fac achizițiile prin firme de tip LLC, trusturi de confidențialitate și așa-numite listări „în șoaptă”, care nu ajung niciodată în sistemele publice de listare imobiliară.

Scopul lor principal nu este neapărat să obțină cel mai bun preț posibil, ci să rămână anonimi și să lase cât mai puține urme în documente, din motive de securitate. Acest nou fenomen se numește cumpărare de tip avere ascunsă, a explicat pentru Fortune Ken DeLeon, fondatorul agenției DeLeon Realty din Palo Alto, California.

Schimbarea a început în urmă cu aproximativ trei ani, spune DeLeon, unul dintre cei mai renumiți brokeri de lux din Silicon Valley, clasat la un moment dat de Wall Street Journal și RealTrends drept agentul imobiliar numărul unu din Statele Unite. Atunci, capitalizarea companiilor de tehnologie a început să crească din nou, iar tot mai mulți oameni bogați au venit în Silicon Valley.

„Creșterea averilor a adus preocupări mai mari legate de securitate și o dorință mai puternică de intimitate”, a spus el. „În ultimul an, inteligența artificială a generat unele dintre cele mai mari averi văzute în Silicon Valley în ultimii 25 de ani, devenind în același timp un subiect tot mai controversat. Drept urmare, dorința de discreție a devenit și mai puternică.”

În același timp, prețurile locuințelor din Silicon Valley au continuat să crească. În Atherton, prețul mediu de vânzare a ajuns în 2025 la 8,33 milioane de dolari, în creștere cu 5% față de anul anterior și la un nou record pentru această enclavă a miliardarilor din Bay Area, potrivit PropertyShark.

Cea mai mare tranzacție a anului în oraș a fost vânzarea cu 51,5 milioane de dolari a unei proprietăți de peste 900 de metri pătrați, care i-a aparținut cândva directorului din tehnologie și multimilionarului Stephen Luczo. Tranzacția s-a făcut în afara pieței publice, a relatat Palo Alto Online.

Acest detaliu este esențial și arată că pentru cumpărătorii din spatele unor astfel de tranzacții, expunerea publică nu mai este un motiv de mândrie, ci un risc.

Un exemplu relevant este incidentul din aprilie, când un bărbat a aruncat un cocktail Molotov spre locuința din North Beach, San Francisco, a CEO-ului OpenAI, Sam Altman, incendiind poarta exterioară. Autoritățile au susținut ulterior că suspectul, în vârstă de 20 de ani, venise din Texas cu intenția de a-l ucide pe Altman și scrisese despre presupusele riscuri ale inteligenței artificiale pentru omenire.

„Astfel de evenimente i-au făcut pe oameni să vrea să se îndepărteze și mai mult de atenția publică și le-au crescut dorința de a rămâne anonimi”, a spus DeLeon.

Cum funcționează o listare „în șoaptă”

Mecanismul acestor tranzacții imobiliare discrete arată complet diferit față de o vânzare obișnuită. Nu există notificări pe Zillow, nu există vizionări publice și, de multe ori, nu există niciun semn de vânzare în fața casei. O proprietate poate circula doar între trei până la cinci brokeri de elită dintr-o anumită zonă, înainte să fie vândută în liniște, a explicat DeLeon.

„Unii vânzători pun discreția înaintea prețului și sunt dispuși să vândă în afara pieței pentru a evita expunerea”, a adăugat el.

În afara Silicon Valley, vânzările rezidențiale în afara pieței publice au crescut cu cel puțin 30% de la un an la altul în Brooklyn, Manhattan și Queens între 2024 și 2025. Numai Brooklyn a înregistrat vânzări private de aproximativ 5,4 miliarde de dolari, potrivit datelor citate de The Real Deal.

Anonimatul nu se oprește doar la listare

Pentru clienții foarte bogați, DeLeon spune că recomandă frecvent cumpărarea proprietății printr-o firmă LLC sau printr-un trust de confidențialitate, dar cu un detaliu important.

„Clienții sofisticați vor să organizeze totul cu grijă, astfel încât administratorul firmei LLC să nu fie cineva direct asociat cu ei, cum ar fi avocatul lor personal”, a spus el. „Scopul este ca, inclusiv dacă cineva caută în registrele de proprietate, să nu poată lega ușor imobilul de adevăratul proprietar.”

Iar efortul de păstrare a discreției continuă și după finalizarea tranzacției. „Utilitățile, livrările și chiar pachetele mici, cum ar fi jucăriile comandate pentru copii, sunt adesea trecute pe numele firmei LLC sau al trustului, nu pe numele personal al proprietarului”, a explicat DeLeon. Astfel, proprietarii își pot păstra un profil cât mai discret.

Brokerul devine un scut între proprietar și lume

Nu doar cumpărătorii sau vânzătorii încearcă să rămână discreți. Și rolul agenților imobiliari de lux s-a schimbat. DeLeon spune că este rugat frecvent să acționeze ca un intermediar, întâlnindu-se cu furnizori, semnând pentru inspecții și ocupându-se de întrebări și detalii pe care, în mod normal, le-ar gestiona proprietarul.

Uneori, clienții nu vor nici măcar ca agenții sau vânzătorii să știe cine sunt, a adăugat el.

„În unele cazuri, ambele părți ale tranzacției își ascund identitatea”, a spus DeLeon. „Încerc să fiu un tampon pentru clienții mei pe tot parcursul procesului, astfel încât furnizorii și celelalte persoane implicate să nu cunoască identitatea adevăratului proprietar.”

Prețul discreției

Cumpărătorii care aleg această formă de „avere ascunsă” câștigă discreție, dar plătesc pentru ea, la propriu. Vânzările în afara pieței ajung la un număr mai mic de cumpărători, ceea ce înseamnă mai puțină competiție și, de multe ori, oferte mai mici.

„Cei mai mulți vânzători înțeleg că, atunci când vând în afara pieței, acceptă de obicei un preț mai mic”, a spus DeLeon. „În general, studiile au arătat că listările în afara pieței, la aproape toate nivelurile de preț, tind să se vândă mai ieftin decât s-ar vinde dacă ar fi expuse complet pe piața deschisă.”

O analiză Zillow Research din februarie 2025, realizată pe 2,7 milioane de vânzări de locuințe, arată că imobilele vândute în afara sistemului MLS în 2023 și 2024 s-au tranzacționat, de regulă, cu aproape 5.000 de dolari mai puțin decât cele listate public. Diferența medie a fost de 1,5%, ceea ce a însemnat peste un miliard de dolari pierduți de vânzători. În California, diferența a urcat la 3,7%, adică aproximativ 30.075 de dolari pentru fiecare locuință.

Acest compromis a atras atenția autorităților de reglementare. Politica „Clear Cooperation” a Asociației Naționale a Agenților Imobiliari cere agenților să introducă o proprietate în sistemul de listare în termen de o zi lucrătoare după ce este promovată public. Din martie 2025, vânzătorii pot cere agenților să folosească o nouă opțiune de „listare exceptată cu marketing amânat”, dar numai după ce semnează o informare scrisă prin care recunosc aceste compromisuri.

DeLeon spune că unele agenții promovează în continuare vânzările în afara pieței din motive greșite.

„Din păcate, multe agenții încurajează vânzările off-market nu pentru a proteja intimitatea vânzătorilor, ci pentru a reduce costurile de marketing și pentru a crește șansele de a încasa comisionul de la ambele părți ale tranzacției”, a spus el.

Rămâne de văzut dacă practica va deveni și mai răspândită. „Dacă vânzătorilor li se explică adevăratul cost al unei vânzări în afara pieței, că protejarea intimității va duce, cel mai probabil, la un preț de vânzare mai mic, cred că balanța s-ar putea întoarce în cealaltă direcție, iar vânzătorii vor prefera să își expună complet locuința pentru a obține cel mai bun preț, chiar dacă asta înseamnă o pierdere parțială a intimității”, a spus DeLeon.