Grecia oferă de ani buni stimulente străinilor bogați. Acum, ambiția ei este ca aceștia să prindă rădăcini, aducându-și familiile și afacerile și formând noi comunități, scrie Financial Times.
Vestea din septembrie că miliardarul Chris Rokos, administrator de fonduri speculative, schimbă Londra pe Atena, unde intenționează să deschidă un birou, a stârnit nemulțumiri. Nu în ultimul rând în Marea Britanie, unde Rokos este unul dintre cei mai mari contribuabili ai țării și ar fi plătit anul trecut, potrivit presei, 330 de milioane de lire sterline.
Grecia a încercat ani la rând să-i convingă pe străinii bogați să-și aducă banii în țară. Acum vrea ca aceștia să-și aducă și afacerile, și familiile. Iar politicile sale își lasă deja amprenta asupra pieței imobiliare de lux.
Din 2020 încoace, Grecia a introdus o serie de stimulente fiscale menite să atragă noi rezidenți. Regimul său pentru persoanele fără domiciliu fiscal (non-dom) le oferă noilor rezidenți eligibili, care trebuie, printre altele, să investească cel puțin 500.000 de euro în imobiliare, afaceri, titluri de valoare sau acțiuni în persoane juridice, un impozit fix de 100.000 de euro pe an pentru veniturile obținute din străinătate.
Pensionarii străini eligibili plătesc un impozit fix de 7% pe veniturile din străinătate, timp de până la 15 ani. Angajații și antreprenorii care se mută în Grecia beneficiază de o scutire de 50% pentru veniturile din muncă sau din afaceri obținute în țară.
Măsurile au rolul de a inversa exodul de creiere care a însoțit criza financiară a țării, când aproape un milion de oameni au părăsit Grecia în decurs de un deceniu, de a atrage profesioniști mobili la nivel internațional și de a încuraja companiile străine să-și deschidă operațiuni în țară.
La Greece Sotheby’s International Realty, cumpărătorii care beneficiază de regimul non-dom au reprezentat în 2025 aproape o treime din volumul tranzacțiilor agenției, față de practic zero înainte de 2024, potrivit președintelui și directorului executiv al companiei, Savvas Savvaidis. Peste jumătate dintre aceste tranzacții au implicat deținători de pașapoarte britanice.
Vara aceasta, guvernul grec a mers și mai departe, reducând de la 15% la 5% impozitul pe carried interest, adică pe partea din profit care le revine managerilor de fonduri de investiții eligibili care se mută în Grecia. Facilitatea fiscală impune ca operațiunea grecească a fondului să cheltuiască cel puțin 3 milioane de euro pe an în țară, pentru a garanta o prezență reală, nu doar formală.
Guvernul spune că ambiția sa merge dincolo de atragerea câtorva persoane bogate care să-și cumpere case de vacanță. Speranța este ca primul val de sosiri înstărite să atragă după sine o comunitate mai largă de profesioniști și familiile lor.
„Nu e vorba de zece oameni care cheltuiesc mulți bani”, spune Vassilis Karatzas, consilier al ministrului de Finanțe. „Potențialul lor este că ajută la crearea unui ecosistem și a unui mediu de afaceri care nu existau în țară”.
Elina Filippou, șefa departamentului de private wealth al casei de avocatură grecești Zepos & Yannopoulos, specializată în consilierea companiilor și persoanelor care se mută în Grecia, spune că echipa sa a crescut de la opt la aproape 20 de oameni din 2020. Firma sa a gestionat aproximativ un sfert dintre cererile de relocare depuse în baza regimurilor de stimulente fiscale, afirmă ea.
De la introducerea sa, regimul non-dom a atras în jur de 500 de cereri, aproximativ jumătate din afara Europei, potrivit datelor Ministerului grec de Finanțe. Aproape 1.500 de pensionari și circa 10.000 de directori, angajați, liber-profesioniști și antreprenori au aplicat pentru celelalte stimulente.
Este „un flux constant de oameni”, spune Chryssa Miliou, secretar general pentru politică fiscală în Ministerul de Finanțe.
Iar acești oameni au nevoie de un loc unde să locuiască. Provocarea este să fie convinși să prindă rădăcini, nu doar să-și stabilească rezidența fiscală.
Unul dintre locurile unde această ambiție este deja pusă la încercare este Riviera Atenei, unde vilele joase și grădinile din Glyfada, Voula și Vouliagmeni fac tot mai des loc unor blocuri de apartamente de lux, cu vedere la mare, piscine și pază non-stop.
„Locuiesc în Voula de 30 de ani”, spune Paulina Billiri, agent imobiliar cu o experiență de 26 de ani. „Grădinile, casele joase – peisajul urban se schimbă foarte repede. Fiecare bloc e mai înalt decât celălalt”.
Pentru Eleni Papadopoulou, născută și crescută în Glyfada, unde atât tatăl, cât și bunicul ei au construit case pentru familie, transformarea a devenit o cursă contra cronometru. Prin contul său de Instagram, @Vintage.Glyfada, și prin alte documentări, ea a adunat aproape 700 de fotografii cu vilele care dispar din cartier, cu zidăria lor specifică din piatră roșie, porțile din fier forjat lucrate manual și grădinile pline de lămâi și portocali.
„Erau zile în care vedeam două case, iar a doua zi dispăruseră”, spune ea. Vechile locuințe, construite adesea ca reședințe de vară, erau deschise spre stradă și reflectau personalitatea proprietarilor, își amintește ea. Prin contrast, noile blocuri de apartamente i se par tot mai uniforme și mai închise în ele însele. Pentru ea, ceea ce dispare nu este doar arhitectura, ci și amintirile și modul de viață legate de ea.
Billiri plasează începutul transformării la jumătatea deceniului trecut, când Grecia ieșea din criza datoriilor suverane, iar programul său de vize de aur, introdus în 2013, a adus un prim val de investitori imobiliari străini.
„În 2015 nu era nimic”, spune ea despre noile proiecte. „Era criză profundă”.
Prețurile apartamentelor din Grecia au scăzut cu peste 40% între 2008 și 2017, pe măsură ce criza datoriilor a lovit veniturile, locurile de muncă și creditarea ipotecară.
De la minimul din 2017, prețurile au crescut cu aproximativ 85%, depășind în 2025 vârful din 2008 cu 7%, iar în al doilea trimestru din 2026 au continuat să urce cu 5,5% față de anul anterior, potrivit datelor preliminare ale Băncii Greciei.
Printre primii cumpărători s-au numărat investitori din China și Orientul Mijlociu. Programul de vize de aur, care oferea inițial drept de rezidență în schimbul unei investiții imobiliare de 250.000 de euro, a ridicat pragul la 500.000 de euro în zonele căutate în 2023, apoi la 800.000 de euro în 2024.
Cetățenii chinezi dețineau, în august 2026, 12.700 de permise de rezidență pentru investitori, adică aproape jumătate din total, potrivit datelor guvernamentale.
Agenții imobiliari spun că sosește acum un alt tip de cumpărător internațional: unul care caută mai degrabă o locuință principală sau semipermanentă și care, în unele cazuri, își aduce și afacerea cu el.
Atracția este parțial financiară. În ciuda creșterii prețurilor, agenții susțin că zona de coastă a Atenei rămâne relativ ieftină în comparație cu piețele mediteraneene rivale.
„În acest moment, Grecia – în special zonele sale de coastă – oferă cel mai atractiv preț pe metru pătrat de pe Riviera europeană”, a explicat George Ioannou, consilier private office la Engel & Völkers.
Oliver Banks, partener pentru dezvoltări rezidențiale internaționale la Knight Frank, este de acord. Prețurile de pe Riviera Atenei variază între 6.000 și 10.000 de euro pe metru pătrat – în general sub cele din Barcelona (10.000 de euro/mp), Lisabona (11.000), Roma (13.200) și Madrid (15.300) și mult sub cele din Paris (23.200), zona centrală de lux a Londrei (26.000) și Monaco (54.000).
„Locațiile de top la malul apei, vederea la mare, intimitatea și proprietățile gata de locuit sunt factorii-cheie”, spune el.
Savvaidis, de la Sotheby’s, susține însă că prețul este doar o parte din atracție. Atena, argumentează el, îmbină ceva neobișnuit: este o capitală europeană cu o coastă urbană lungă, de aproximativ 40 de kilometri.
„Numitorul comun este că simt că Grecia nu e un paradis artificial”, a declarat acesta. „Dacă ar fi vrut luminile din Monte Carlo, s-ar fi dus la Monte Carlo”.
Pentru o familie care s-a mutat în urmă cu un an de la Berlin pe Riviera Atenei, în baza regimului non-dom, atracția a ținut mai puțin de taxe și mai mult de perspectiva unei alte vieți.
Cuplul, care are doi copii mici și a cerut să nu-i fie dat numele, își dorea să locuiască lângă mare, păstrând totodată facilitățile unui oraș mare, școlile internaționale și legăturile ușoare cu Germania.
„Am vrut să trăim experiența vieții mediteraneene”, spune mama. „Acum e un moment bun, pentru că cei mici sunt încă mici”.
Familia a ales să închirieze în loc să cumpere, nefiind sigură ce cartier i s-ar potrivi și nici cât timp va rămâne. Cei doi estimează că cheltuielile lor de trai sunt cu aproximativ 20% mai mari decât în Germania, mai ales din cauza chiriei, a electricității, a școlii internaționale și a nevoii de a avea mașină.
„E ceva cu care trebuie să te obișnuiești puțin aici, faptul că folosești mult mașina”, explică ea.
Totuși, compromisul a meritat.
„Calitatea vieții este cu siguranță mai bună”, spune ea, descriind weekendurile petrecute explorând insulele din apropiere și timpul mai mult petrecut în aer liber, în familie.
Dar oferta de locuințe de tipul celor pe care le vor acești cumpărători rămâne limitată.
„Suntem o piață imobiliară foarte mică”, spune Savvaidis. „Evident, e loc de mai bine. Dar asta se va întâmpla doar prin proiecte mari”.
Peste 4.000 de proprietăți rezidențiale și-au schimbat proprietarul în Glyfada, Voula, Vouliagmeni și Vari din 2017 încoace, potrivit unei analize a FT pe baza registrelor guvernamentale de tranzacții din Grecia. Aproximativ 1.200 dintre aceste vânzări au avut loc între ianuarie 2024 și septembrie 2026.
Lipsa locuințelor noi este parțial o moștenire a crizei financiare de un deceniu prin care a trecut Grecia.
„Timp de zece ani și mai bine, în Grecia nu s-a pus nicio cărămidă”, susține Savvaidis. Această ofertă limitată se lovește acum de cererea internațională, în special pentru proprietățile cu vedere la mare și cu securitatea și facilitățile cu care cumpărătorii bogați s-au obișnuit în alte părți.
La Apollo Hills, un nou complex rezidențial închis din Voula, un apartament cu trei-patru dormitoare și o suprafață de 200-250 de metri pătrați costă în jur de 2,5 milioane de euro, potrivit lui Savvaidis.
Billiri spune că schimbarea de pe piața imobiliară s-a accelerat spectaculos din 2022. Volumul vânzărilor agenției sale a crescut cu 50%, spune ea, iar prețurile din segmentul de top au urcat abrupt: pragul de 10.000 de euro pe metru pătrat „a murit” ca reper pentru penthouse-urile de lux, afirmă ea.
Proiectele noi pot ajunge la 15.000-20.000 de euro pe metru pătrat, iar locuințele din unele dintre cele mai exclusiviste proiecte pot atinge în jur de 30.000 de euro pe metru pătrat.
În Glyfada, Atlantia, un penthouse pe două niveluri, cu trei dormitoare și 276 de metri pătrați, cu piscină privată, zone wellness comune și servicii de concierge, este scos la vânzare prin Sotheby’s pentru 3,4 milioane de euro.
În Vouliagmeni, Chrysalis, o casă de 500 de metri pătrați foarte aproape de mare, cu o arhitectură inspirată de fluturi, pereți din sticlă, grădini amenajate, piscină privată, jacuzzi pe acoperiș, sală de sport și cinema, este scoasă la vânzare prin Engel & Völkers pentru 6,75 milioane de euro.
„Cererea este: vrem 150-200 de metri pătrați, minimum trei dormitoare și vedere la mare”, spune Ioannou.
Majoritatea clienților săi internaționali plătesc cash, precizează el, iar mulți preferă apartamentele noi în locul vilelor tradiționale. Sunt dispuși să cumpere și din proiect. În prezent, lucrează cu trei cumpărători britanici, fiecare cu un buget de aproximativ 2,5 milioane de euro, care voiau să finalizeze achizițiile până la sfârșitul lui octombrie, din cauza îngrijorărilor legate de obligațiile lor fiscale în Marea Britanie.
Billiri observă o schimbare similară. „Vin de la Londra”, spune ea despre unii dintre cei mai recenți clienți ai săi, mulți dintre ei „ca să-și înființeze companiile aici”.
Nu toți văd însă Grecia ca pe o casă permanentă. „Au sentimentul că nu va fi pentru foarte mult timp sau că se vor întoarce la Londra”, spune ea. Unii cumpără cu un orizont de aproximativ cinci ani, păstrându-și opțiunea de a se întoarce în Marea Britanie dacă situația se schimbă.
Ioannou spune că interesul vine și din Australia și din Orientul Mijlociu, unde instabilitatea geopolitică le-a dat unor cumpărători bogați încă un motiv să-și facă o casă în altă parte.
„Vor o a doua și o a treia opțiune”, explică acesta.
Deasupra transformării Rivierei planează The Ellinikon, reconversia fostului aeroport al Atenei într-un vast cartier nou de coastă, cu locuințe, hoteluri, magazine, facilități de agrement și un parc mare. În centrul său se află un nou zgârie-nori rezidențial pe malul mării.
„Va fi un mini-Dubai”, spune Ioannou. „Va dura zece ani până va fi gata”.
Aproximativ 850-900 dintre cele 1.300 de unități rezidențiale au fost vândute, potrivit lui Alex Moulas, director comercial al proiectului. Cumpărătorii greci reprezintă 55%, iar diaspora greacă încă 20-25%.
Cumpărătorii internaționali, care reprezentau în jur de 20% din vânzări în primii ani ai proiectului, au ajuns la până la 40% din 2023 încoace. Americanii sunt pe primul loc, urmați de britanici, germani și elvețieni. Aproximativ o treime intenționează ca Ellinikon să fie reședința lor principală, spune Moulas, o altă treime îl va folosi drept casă de vacanță, iar restul cumpără ca investiție.
Inspired Education, care operează 127 de școli pe șase continente, construiește acolo o școală, programată să se deschidă în septembrie 2028.
„Când am câștigat proiectul, ne așteptam să fie în mare parte familii grecești”, spune directorul executiv Nadim Nsouli. „Dar astăzi vedem o creștere a numărului de familii internaționale”. El se așteaptă acum ca elevii greci să reprezinte 60-70% din totalul celor înscriși.
Dar pentru cei care vor să se mute acum, nu prea are sens să aștepte ani de zile până la finalizarea întregului proiect Ellinikon, spune Ioannou. În schimb, aceștia cumpără în apropiere: „Glyfada, Voula, Kavouri.”
Paradoxul este că unele dintre calitățile care îi atrag pe străinii bogați în sudul Atenei – cartierele cu clădiri joase, grădinile, apropierea de mare și senzația că zona rămâne mai puțin cosmetizată decât stațiunile mediteraneene rivale – sunt tocmai cele modificate de cererea pentru apartamente noi.
Pentru Grecia, principala provocare nu este însă doar atragerea rezidenților bogați, ci convingerea lor să rămână.
„Cât de stabile sunt aceste regimuri fiscale?” este printre primele întrebări pe care potențialii clienți i le pun Elinei Filippou. Ea spune că stimulentele se bucură de un sprijin politic larg, în ciuda istoriei Greciei, marcată de schimbări frecvente ale regulilor fiscale.
Dar facilitățile fiscale singure nu vor fi suficiente.
„Suntem abia la început”, spune Filippou despre eforturile de a crea o industrie internațională de servicii financiare. Familiile internaționale au nevoie de locuințele, birourile, școlile și serviciile cu care sunt obișnuite în alte părți. „Asta ne lipsește – mai multe spații imobiliare de calitate pentru birouri și locuințe și mai multe școli străine”, adaugă ea.
„Primul lucru pe care îl faci este să vezi dacă există o școală bună, înainte să decizi să te muți”, spune Nsouli. El dă exemplul Monaco, unde unele familii au renunțat la relocare pentru că nu existau locuri disponibile în școlile internaționale.
Pentru familia care s-a mutat din Germania, avantajele fiscale au fost un bonus binevenit, nu factorul decisiv.
„E, desigur, un avantaj plăcut, dar sunt destul de sigură că am fi ales oricum Atena în locul, să zicem, Barcelonei”, spune mama.
Acomodarea nu a fost lipsită de dificultăți. Deși este încântată de școala copiilor și de accesul ușor la medicii din zonă, ea spune că birocrația grecească e greu de descifrat fără ajutor profesionist.
Și, deși se bucură de viața de pe Riviera, cu familia rămasă în Germania și cu o limbă care se dovedește greu de stăpânit, nu se vede rămânând aici pe termen nedefinit.
„Probabil că e mai degrabă un experiment de trei până la cinci ani decât o mutare definitivă”, spune ea.
Pentru Eleni Papadopoulou, locuitoare din Glyfada, schimbările de pe Riviera sunt, în schimb, mai degrabă definitive. Vilele pe care le fotografiază dispar, luând cu ele un mod de viață care definea odinioară cartierul.
„Toate aceste povești pe care le auzeam de la părinții mei, despre a cui era o casă de vară sau alta, despre cum trăiau – sunt demolate într-o clipă”, adaugă ea.
