Când vine vorba de credite ipotecare, băncile au o serie de reguli stricte și condiții eliminatorii, întrucât aceste împrumuturi au de cele mai multe ori o valoare mai mare decât creditele de nevoi personale.
De obicei, totul ține de asigurări. Banca nu va acorda împrumuturi de valoare medie sau mare fără garanții sau asigurare, pentru că are nevoie să știe că imobilul care urmează să fie achiziționat cu împrumutul acordat va putea fi valorificat în cazul în care creditul devine neperformant.
Un credit este declarat neperformant atunci când debitorul nu poate achita cel puțin 3 rate consecutive sau apar indicii că nu mai poate achita deloc suma împrumutată.
Atfel, pentru a-și proteja împrumuturile acordat, băncile refuză anumite tipuri de locuințe în cazul creditelor ipotecare.
Tipuri de locuințe care nu sunt acceptate ca garanție pentru ipotecă
Există câteva condiții clare care fac o locuință să nu poată fi luată în calcul în cazul unui credit ipotecar. Oricare dintre ele este eliminatorie.
Spre exemplu, vechimea imobilului este una dintre condiții. Clădirile care au Risc seismic 1, adică "Bulină roșie" sunt eliminate din start. Ele nu se încadrează pentru acordarea unui credit ipotecar, nu sunt primite nici ca garanție și nu pot fi asigurate din cauza riscului de prăbușire. Aceste clădiri vor putea fi asigurate, inclusiv cu polița PAD, abia după consolidare.
Clădirile cu Risc seismic 2 au o șansă în plus la creditul ipotecar, cu un avans mai mare, dar de cele mai multe ori vor fi refuzate de bănci din cauza riscurilor. Spre deosebire de clădirile Rs1, ele pot fi asigurate, întrucât riscul de prăbușire este redus, chiar dacă pot suferi daune importante în cazul unui cutremur. Ele sunt acceptate mai ușor drept garanție pentru împrumuturi.
Clădirile din clasele Risc seismic 3 și 4 se încadrează de obicei fără probleme pentru creditele ipotecare ale băncilor.
Dacă o clădire nu are grad seismic, nu înseamnă că el nu este prezent, ci mai degrabă că nu a fost efectuată o expertiză.
O altă condiție eliminatorie este materialul din care este realizată construcția. Clădirile din lemn nu se încadrează la credite ipotecare, precum nici cele de paiantă sau chirpici.
Băncile refuză aceste locuințe la creditele ipotecare pentru că au risc ridicat de distrugere în cazul unui incendiu sau al unei inundații, au o durată de viață mai scurtă și sunt mult mai greu de valorificat în cazul în care creditul devine neperformant. Totodată, ele nu pot fi asigurate de companiile de asiguare din cauza motivelor de mai sus.
Chiar dacă intră în proprietatea cumpărătorului, asupra imobilului achiziționat se instalează imediat o ipotecă în favoarea băncii, astfel încât bunul nu va putea fi înstrăinat fără acordul acesteia.
Toate condițiile pe care le impun băncile pentru acorda un credit ipotecar
Condițiile minime pentru acordarea unui credit ipotecar la majoritatea băncilor sunt vârsta de minimum 18 ani, venituri stabile și transparente și deținerea unui avans minim de 15% din valoarea locuinței dorite.
Totodată, banca va impune obligația încheierii unor polițe de asigurare asupra locuinței, pentru a-și proteja creditul. Pe lângă polița PAD, se încheie și o asigurare facultativă. Deși primele acestor asigurări vor fi plătite de debitor, polițele vor fi cesionate în favoarea creditorului, adică în favoarea băncii, până la restituirea împrumutului. Astfel, imobilul este protejat de numeroase situații, mai puțin de cazurile de forță majoră.
Evaluarea apartamentului, realizată de o firmă autorizată, face parte din procesul de creditare.
Asigurarea de viață a titularului creditului este la rândul ei o condiție pentru acordarea împrumutului. Chiar dacă nu este obligatorie prin lege, multe bănci o solicită.
Scopul ei este să achite împrumutul în cazul decesului sau invalidității permanente a persoanei care se împrumută. În cazul unui eveniment nefericit, asigurarea plătește banca și banca ridică ipoteca asupra imobilului. Plata acestei asigurări se face sub formă de prime lunare, descrescătoare, pe toată durata creditului. Polițele oferite de bănci sunt simple, nu cu acumululare.
O altă condiție obligatorie este certificatul energetic al locuinței. În funcție de performanța energetică a imobilului, banca poate să acorde o dobândă mai avantajoasă sau mai puțin avantajoasă.
