Antecontractul de vânzare-cumpărare sau promisiunea de vânzare cumpărare sunt unul și același contract, în cadrul căruia părțile se obligă să încheie în viitor un contract de vanzare cumparare în formă autentică, în condițiile stabilite cu ajutorul antecontractului.
Prin antecontractul de vânzare-cumpărare părțile stabilesc în principiu următoarele:
-
Identifică imobilul
-
Stabilesc caracteristicile imobilului
-
Stabilesc prețul, termenele și modalitățile de plată
-
Termenul de semnarea a contractului final de vânzare cumpărare
-
Alte aspecte negociate de către părțile semnare
Atunci când urmează să cumperi un apartament care se află în faza de construcție este bine să urmezi următorii pași, sugerați de Petrea, avocat Timisoara dar și să verifici următoarele documente:
-
Solicită documentele de proprietate aferent terenului (Cartea funciară + contractul de achiziție, contract de donație, contract de partaj sau alt document relevant).
O să vezi dacă dezvoltatorul este una și aceeași persoană cu proprietarul terenului și care este relația contractuală dintre cei doi. -
Solicită autorizația de construire și întreg proiectul care a stat la baza emiterii autorizației.
Te va ajuta să conștientizezi ceea ce cumperi și este bine să intri în posesia proiectului înainte să înceapă discuțiile cu dezvoltatorului, pentru a putea să apreciezi dacă acesta respectă sau nu contractul. -
Solicită un grafic de execuție lucrări aferent construcției.
O să poți astfel să apreciezi dacă termenul de finalizare înaintate de către dezvoltator este unul real și posibil. -
Verifică dacă stadiul real al construcției respectă graficul de execuție.
În cazul în care nu este respectat graficul de execuție este puțin probabil să poți să te muți conform planurilor așternute pe hârtie. -
Verifică drepturile și obligațiile prevăzute în antecontract (promisiune bilaterală de vânzare cumpărare).
Dacă nu înțelegi aceste clauze este mai bine să apelezi la un avocat specializat in imobiliare, care să te poată ajuta în procesul de achiziție. -
Verifică dacă există un ”Regulament de ordine interioară” sau un alt document asemănător.
De multe ori în aceste regulamente se interzice închirierea pe perioade scurte în regim de cum sunt cele promovate de platformele Airbnb, Booking etc. Dacă achiziționezi apartamentul pentru astfel de activități poate este cazul se te reorientezi. -
Stabilește, dacă este cazul, o metodă de garantare de către dezvoltator a avansului primit de la tine.
Dacă avansul reprezintă o sumă între 1.000-5.000 euro având rolul unei ”taxe de rezervare” este puțin probabil ca dezvoltatorul să accepte să ofere garanții pentru această sumă, dar dacă avansul este unul considerabil este recomandat să încerci să securizezi acest avans cu o garanție oferită de către dezvoltator. -
Notează antecontractul în Cartea Funciară a imobilului.
În mod evident acest lucru trebuie stabilit în cuprinsul antecontractul, astfel beneficiezi de avantajul unei ipoteci legale asupra imobilului, în cuantum egal cu avansul achitat. -
Stabilește care sunt sancțiunile dezvoltatorului în cazul în care nu termină la timp construcția imobilului.
Considerăm că obligațiile contractuale care nu sunt urmate de sancțiuni contractuale în cazul nerespectării lor, sunt ineficiente și creează incertitudine în rândul semnatarilor contractului. Niciuna dintre părți nu știe când se va termina contracția și nici cum urmează să fie despăgubit în caz de întârzieri. -
Verifică cu atenție anexa de finisaje.
Este recomandată să fie trecut furnizorul/producătorul materialelor și caracteristicile materialelor, suprafețele pe care acestea urmează să fie aplicate sau gama de preț. Cu cât această anexă o fie mai detaliată cu atât urmează să fie limitate riscurile ca la final să apară surprize. -
Verifică termenul de garanție aferent imobilului, precum și clauzele de exonerare a dezvoltatorului în cazul acordării garanției.
Probabil că investițiile imobiliare sunt pe termen lung și este bine să înțelegi condițiile în care se acord garanție, este recomandat să verifici de cât timp este acest dezvoltator pe piață și dacă a mai efectuat proiecte asemănătoare și dacă eu existat probleme anterior. -
Este recomandat să semnezi un antecontract (promisiune bilaterală de vânzare cumpărare) în formă autentică.
Beneficiezi de anumite drepturi legale suplimentare dacă contractul este autentic. -
Este recomandat să utilizezi întotdeauna plățile efectuate prin intermediul conturilor bancare.
Atunci când prețul se achită în mai multe rate, pentru a evita o serie de alte discuții ulterioare este recomandată utilizarea plăților bancare. -
Asigură-te că plătești onorariul corect notarului și că acest onorariu urmează să fie scăzut din onorariu notarial final prevăzut pentru contractul de vânzare cumpărare.
Există mai multe simulatoare privind onorariile notariale puse la dispoziție pe internet.
Dacă urmezi cei 14 pași de mai sus poți reduce semnificativ riscurile contractuală de a pierde banii sau de a face o investiție mare în necunoștință de cauză. Dacă ți se pare complicat sau nu ai timp pentru aceste demersuri este recomandat să apelezi la un avocat specializat care să te îndrume pe parcursul tranzacției.
Despre Petrea & Asociații SCPA
Petrea & Asociații oferă servicii de avocatură și consultanță, în mod special în vestul României, sediul biroului fiind în Timișoara. În cei 27 de ani de activitate avocații din cadrul Petrea & Asociații au oferit asistență juridică unor companii recunoscute pe plan național și european, care activează în următoarele domenii: bancar, medical, auto-motive, imobiliar, agricultură, construcții, hotelier, producție și transport.
Biroul Petrea & Asociații, avocati Timișoara, oferă sprijin clienților săi prin intermediul unei echipe de peste 6 de avocați cu experienţă cumulată a echipei de peste 87 de ani. Avocații din cadrul Petrea & Asociații sunt capabili să abordeze probleme juridice și economice complexe, furnizând clienților soluții juridice eficiente din punct de vedere legal.
https://goo.gl/maps/WiP2c59C5fAQoQLL8
Petrea & Asociații
Blv. Revoluţiei din1989 nr. 26, ap. 13
Timisoara , Timiș, România, 300024
Petrea Bogdan +40-722-515-576
Petrea Răzvan +40-723-142-246
Email [email protected]
