Piața imobiliară din România a resimțit din plin măsurile fiscale care au scăzut puterea de cumpărare a românilor. Datele din ultimele luni arată un blocaj, în care prețurile locuințelor au rămas la un nivel ridicat, în timp ce vânzările s-au diminuat în marile orașe, precum București, Cluj-Napoca sau Timișoara. În acest context, nu puțini sunt românii care se întreabă dacă nu asistăm cumva la "o bulă imobiliară" care se va sparge în perioada următoare, ducând la o prăbușire a prețurilor. Mai mulți economiști, contactați de Antena3.ro, sunt de părere că prețurile vor continua, de fapt, să rămână ridicate, în ton cu evoluția economică internațională, dar și cu o creștere a costurilor pe care trebuie să le suporte constructorii.
În ultimii 6 ani, prețurile apartamentelor s-au dublat în Brașov și Sibiu, iar în București s-au scumpit cu 70%. Tendința s-a menținut și în anul 2025, în ciuda faptului că inflația galopantă, valul de taxe, incertitudinile tot mai mari i-au făcut pe români să amâne achiziția unei locuințe. La nivel național, prețurile au crescut cu aproximativ 12% în ultimele trei luni. Potrivit datelor furnizate de platformele imobiliare, în București, prețul mediu a ajuns la peste 2.000 euro/mp, în creștere cu aproximativ 19,1% în ultimul an. În paralel, oferta a scăzut cu o treime.
Ce spun economiștii despre o posibilă "bulă imobiliară"
Despre aceste date, consultantul economic Adrian Negrescu a declarat pentru Antena3.ro că românii nu vor asista la prăbușiri ale prețurilor locuințelor în perioada următoare, ci la o transformare din temelii a pieței imobiliare. Paradoxal, deși românii vor deveni tot mai împovărați de situația economică iar vânzările se vor diminua, prețurile apartamentelor vor exploda:
“Nu cred că vorbim despre o bulă care se va sparge. Asistăm în momentul de față la o transformare pe care au suferit-o și celelalte țări din regiune, inclusiv Polonia, Ungaria, Cehia, Slovacia, unde prețurile au ajuns să fie mai mari cu 20-30% decât la noi în momentul de față. Noi suntem cam cu 6 luni, până la un an, în urmă în ceea ce privește schimbările din piața imobiliară. În perspectiva următoarelor luni veți vedea că numărul tranzacțiilor va continua să scadă, veți vedea că puterea de cumpărare a populației nu va mai putea acoperi această ofertă din ce în ce mai scumpă de locuințe, iar efectele pe termen mediu și lung se vor vedea într-o transformare a României într-o țară de chiriași, așa cum se întâmplă peste tot în lumea occidentală”.
Din ce în ce mai mulți români vor fi practic nevoiți să trăiască cu chirie
Cu o cerere foarte mare, cu prețuri foarte mari la locuințe și cu un acces din ce în ce mai greu la achiziție, din perspectiva creditelor bancare și a dobânzilor foarte mari din România, în următorii ani, din ce în ce mai mulți români vor fi practic nevoiți să trăiască cu chirie, pentru că nu vor mai putea să își cumpere o locuință proprie, consideră Adrian Negrescu. El spune că sunt două cauze care mențin prețurile la un nivel ridicat:
“Pe de o parte este efectul creșterilor de prețuri din zona construcțiilor, care vor face ca locuințele să devină din ce în ce mai scumpe, pe de altă parte este efectul enclavizării economice a României, un fenomen care generează o mișcare tot mai puternică a populației dinspre orașele mici, dinspre mediul rural spre marile orașe, unde pun presiune pe cerere, cererea de spații imobiliare, în contextul în care oferta rămâne în continuare destul de mică”.
Dezvoltatorii locali, înlocuiți de fondurile de investiții internaționale
O altă transformare a pieței imobiliare, pe fondul turbulențelor economcie actuale, îi vizează pe cei care investesc în proiectele imobiliare. Dezvoltatorii locali ar putea fi înlocuiți de fondurile de investiții internaționale, care construiesc deja apartamente în România, prin investiții directe sau prin fonduri specializate în imobiliare. Un exemplu recent este investiția MetaWealth în proiecte de locuințe, cea mai mare de acest fel din România în 2025.
“Fondurile mari de investiții din străinătate încep să vadă România ca un jucător important, motiv pentru care cumpără din ce în ce mai mult proiecte imobiliare la cheie, pe care să le transforme în locuințe de închiriat. E o afacere profitabilă pentru ei, pentru că prețul imobiliarelor din România este mic raportat la potențialul de creștere. Altfel spus, gândesc în perspectivă și în anii următori o să vedem din ce în ce mai multe imobile construite, mai ales în zona marilor orașe, cu un caracter de închiriere. Prețurile vor continua probabil să crească temperat în zona marilor orașe, marilor aglomerații urbane, unde există cerere foarte puternică, dar este posibil să asistăm și la ieftiniri în mediul rural și în localitățile mici, unde migrația populației va face ca cererea să fie tot mai mică”, a mai explicat Adrian Negrescu.
Reducerea puterii de cumpărare și-a pus amprenta asupra pieței imobiliare
Evoluția prețurilor pare a fi însă în contrasens cu așteptările cumpărătorilor. Un studiu din octombrie 2024 a indicat că 33% dintre români anticipau o scădere cu peste 10% în următoarele 6-12 luni, iar 25% dintre chiriași aveau o așteptare similară. Majorarea TVA-ului de la 9% la 21%, creșterea indicelui IRCC, în funcție de care se calculează ratele, începând cu 1 octombrie, dar și scăderea veniturilor reale ca urmare a scumpirilor în lanț au făcut ca românii să stea în expectativă când vine vorba de cumpărarea unei locuințe.
În paralel, incertitudinea privind evoluția salariilor, alimentată de discuțiile despre restructurări bugetare, plafonări și inflație, generează o reticență tot mai mare în rândul celor care iau în calcul achiziția unei locuințe prin credit. Cu toate acestea, indicele imobiliare.ro la categoria apartamente, care arată evoluația prețului mediu pe mp, a consemnat o creștere continuă și o valoare maximă atinsă în luna septembrie 2025.
Românii încearcă să își protejeze economiile
Creșterea costurilor de trai și scăderea puterii de cumpărare au făcut ca majoritatea românilor să aibă bugete în jur de 80-90 de mii de euro, în timp ce apartamentele decente din Bucuresti au sărit de 120.000 - 150.000 de euro.
Adrian Codîrlașu, expert fiscal și președinte al Asociației Chartered Financial Analyst (CFA) România, a precizat pentru Antena3.ro, că românii înceacă să își protejeze economiile de creșterea inflației, o tendință similară și pe alte piețe din regiune:
“În contextul ăsta trebuie să punem și creșterea prețului aurului și creșterea prețurilor bunurilor imobiliare peste tot în lume și creșterea burselor de valori. Dacă ne uităm efectiv cu cât crește piața imobiliară din România este undeva la medie sau undeva sub media UE, deci cumva reducerea puterii de cumpărare și-a pus amprenta pe partea de creștere a prețurilorla bunurile imobiliare”.
Expertul fiscal consideră însă că piața imobiliară nu va cunoaște șocuri puternice, atâta timp cât creșterile de venituri sunt mai mari decât creșterile prețurilor:
“Dacă ne uităm cumva la afordabilitate, adică în ce măsură un salariu oferă posibilitatea de a cumpăra, suntem undeva aproape de minimum istoric, deci puterea de cumpărare a unui salariu din România a unei proprietăți imobiliare este printre cele mai mari dacă ne uităm în trecut. Afordabilitatea există, pentru că inflația a dus și la creșterea salariilor în lei, iar dacă transformăm aceste salarii în euro vedem că se pot cumpăra mai mulți mp decât se puteau cumpăra în anii anteriori”, a precizat Adrian Codîrlașu.
Prețurile locuințelor au crescut la nivel național
O analiză realizată de o platformă imobiliară arată că în 2012, în București, prețul unui apartament vechi cu două camere era de 1.000 de euro pe metrul pătrat. Acest nivel s-a menținut până în 2015, când prețurile au început să crească constant. În 2022, criza materialelor a lovit sectorul construcțiilor și a împins prețurile rezidențialului vechi aproape de cele ale apartamentelor noi: 1.800 de euro pe metrul pătrat. Apogeul a fost atins în acest an, peste 2.000 de de euro pentru un metru pătrat.
Expertul în domeniul imobiliar Gabriel Blăniță, Associate Director Valuation & Advisory Services la Colliers România, susține că o scădere accentuată a prețurilor este puțin probabilă în absența unui scenariu economic nefast. Acesta ne invită să vedem lucrurile nu doar dintr-o perspectivă financiară, ci și din punctul de vedere al evoluției demografice:
“Chiar dacă la nivel național, prețurile au crescut cu circa 5% în ultimul an, similar cu media Uniunii Europene, în marile orașe evoluția apartamentelor noi a fost mult mai accelerată, în unele cazuri între 10 și 15%. Acest lucru se explică prin dinamica demografică și economică: în timp ce la nivel național populația scade, marile orașe continuă să atragă oameni, investiții și forță de muncă, ceea ce menține presiunea pe cerere.
Scăderea puterii de cumpărare, resimțită începând cu a doua parte a acestui an, odată ce inflația (aproape 10%) a depășit ritmul de creștere a salariilor (circa 5%), a început să tempereze cererea. Totuși, o scădere accentuată a prețurilor este puțin probabilă în absența unui scenariu economic foarte advers. Mai degrabă, ne așteptăm la o segmentare mai pronunțată a pieței rezidențiale, pe fondul blocajelor urbanistice și al costurilor ridicate de construcție, ceea ce va duce la mai puține locuințe livrate și tranzacționate în perioada următoare”.
Piața imobiliară din România este puternic polarizată, între locuințele noi și cele vechi
Gabriel Blăniță a mai spus că dacă raportăm prețurile locuințelor din România la veniturile medii, se poate observa că, în realitate, piața locuințelor din România este printre cele mai accesibile din Uniunea Europeană. Totuși există percepția larg răspândită că „locuințele sunt scumpe” din cauza polarizării pieței: “Diferența dintre locuințele nou construite, în zone bune din marile orase, și locuințele vechi, din blocuri construite înainte de 1990, a crescut semnificativ în ultimii ani. Această divergență este rezultatul direct al raportului dintre cerere si ofertă — avem tot mai mulți cumpărători interesați de locuințele moderne și tot mai puține proiecte noi livrate în interiorul orașelor”.
Cât despre ideea unei “bule imobiliare”, Gabriel Blăniță consideră că nu este cazul să luîm în calcul un scenariu catastrofal pentru piață, similar cu cel din 2008:
“Piața actuală este mult mai echilibrată: creșterile de preț din ultimii ani au fost moderate, în linie cu inflația și sub evoluția salariilor, ceea ce a îmbunătățit accesibilitatea. Spre deosebire de 2008, când piața era supra-îndatorată și dependentă de credite în valută, astazi vorbim despre un sector mai matur, finanțat prudent atât de bănci, cât și de cumpărători”.
În concluzie, economiștii văd mai degrabă o perioadă de stagnare sau ajustări pe anumite segmente, dar un scenariu similar celui din 2008 este puțin probabil. Potrivit acestora, provocările reale ale pieței imobiliare țin mai degrabă de ritmul de dezvoltare și de capacitatea de adaptare la un context economic și fiscal tot mai complex.