Închirierea unui apartament reprezintă o soluție practică pentru proprietari, dar vine la pachet cu anumite reguli clare. Dacă ai decis să oferi locuința spre închiriere, este important să cunoști pașii corecți pentru a evita situații neplăcute. Simplificarea procedurilor și respectarea normelor în vigoare te ajută să previi sancțiunile, să păstrezi relații corecte cu chiriașii și să stai fără griji în fața controalelor. Acest ghid prezintă, într-un mod accesibil, ce trebuie să faci ca proprietar, de la redactarea contractului până la plata taxelor și depunerea declarațiilor.
De ce este important să respecți obligațiile legale și fiscale la închiriere?
Fie că închiriezi pentru prima dată sau ai deja experiență, este util să cunoști de ce trebuie să ții cont de reguli și taxe. Statul solicită justificarea și declararea veniturilor provenite din închiriere, iar neglijarea acestora te expune la amenzi sau procese costisitoare.
Totodată, transparentizarea relației cu chiriașul ajută la comunicare și împiedică apariția disputelor despre drepturi și obligații. Documentele bine pregătite, semnate și declarate te apără în instanță dacă apar conflicte privind neplata chiriei sau deteriorarea imobilului.
Lista obligațiilor legale la închirierea unui apartament
Ai intrat pe platforma de imobiliare Storia și vrei să dai apartamentul spre închiriere? Ca să respecți legea și să eviți sancțiunile, iată ce trebuie să faci, de la începutul până la finalul colaborării cu chiriașul!
Redactează corect contractul de închiriere
Primul lucru este să întocmești contractul în scris, nu verbal. În contract se trec:
· datele complete ale proprietarului și chiriașului;
· identificarea apartamentului închiriat;
· suma chiriei și metoda de plată;
· perioada de valabilitate;
· drepturi și obligații pentru fiecare parte;
· clauze despre reparații, subînchiriere sau accesul proprietarului.
Evită să incluzi clauze care limitează excesiv drepturile chiriașului sau prevăd penalizări exagerate. Ai grijă ca toate prevederile să respecte legile în vigoare. Dacă nu te pricepi la formulări juridice, cere ajutorul unui avocat.
Înregistrează contractul la ANAF
După semnarea contractului, trebuie să îl declari la Agenția Națională de Administrare Fiscală (ANAF) în maximum 30 de zile. Indiferent dacă ai mai declarat contracte anterior, orice nou raport de închiriere sau orice modificare necesită redepunere.
Procedura include:
· completarea formularului tip pus la dispoziție de ANAF;
· atașarea copiei contractului de închiriere;
· depunerea la ghișeu sau prin platforma online (Spațiu Privat Virtual – SPV);
· păstrarea confirmării de înregistrare.
Dacă apartamentul are mai mulți proprietari, fiecare declară partea sa din contract sau mandatează unul dintre ei, cu o împuternicire notarială.
Drepturile proprietarului și procedura de recuperare a drepturilor
Ia măsuri legale dacă apar probleme cu chiriașul
Proprietarul are dreptul să înceteze contractul de închiriere dacă chiriașul nu respectă actul semnat sau nu plătește la timp. În acest caz, urmează acești pași:
1. Notifică chiriașul în scris despre încetarea contractului.
2. Dacă refuză să părăsească locuința, solicită evacuarea doar prin hotărâre judecătorească.
3. Nu schimba încuietorile și nu intra cu forța în locuință fără decizie din partea instanței.
Atenție: Forțarea evacuării se pedepsește conform legii, iar chiriașul este protejat până la finalizarea procesului.
Obligațiile fiscale și calculul taxelor pentru închiriere
Manipularea corectă a obligațiilor fiscale previne problemele cu autoritățile și costurile suplimentare.
Declară veniturile și achită impozitul aferent
Ținând cont de taxele pentru închiriere apartament din 2025, proprietarii trebuie să aplice următoarele reguli:
· Se plătește un impozit de 10% pe veniturile obținute, calculat la valoarea după deducerea forfetară de 20%. De exemplu: dacă primești 12.000 lei anual din chirie, impozitul se va calcula la 9.600 lei (12.000 – 20%).
· Trebuie să completezi și să depui Declarația Unică la ANAF, până la data de 25 mai a anului următor celui în care ai obținut venitul.
· Plata chiriei în valută se declară la cursul oficial BNR din ziua respectivă.
Dacă deții proprietăți care depășesc o valoare totală de 2,5 milioane lei, trebuie să achiți suplimentar un impozit de 0,3% pentru partea care depășește acest prag.
Respectă termenele pentru depunerea declarațiilor fiscale
Nerespectarea termenului de 25 mai pentru depunerea Declarației Unice atrage automat penalizări, dobânzi și recalcularea impozitului. ANAF poate notifica proprietarul asupra sumei datorate, iar întârzierile repetate pot conduce și la sesizarea organelor de anchetă.
Particularități în cazul coproprietarilor și al chiriei plătite în valută
Procedură pentru apartamente deținute în comun
Când apartamentul are mai mulți coproprietari, fiecare trebuie să declare partea sa din venit. Dacă unul dintre ei se ocupă de depunerea declarației pentru toți, ceilalți îi acordă o procură notarială. Toate declarațiile se depun în același interval de 30 de zile de la semnarea contractului sau de la orice modificare.
Calculul și declararea chiriei în valută
Dacă primești chiria în euro sau altă monedă, calculezi veniturile pe baza cursului oficial BNR. Poți alege fie cursul din ziua încasării, fie cursul lunar mediu, în funcție de modalitatea de plată.
Drepturile și obligațiile chiriașului
Respectarea regulilor ajută și chiriașul să evite conflictele, având drepturi și obligații clare.
Utilizarea apartamentului conform contractului
Chiriașul are voie să folosească toate spațiile și utilitățile indicate în contract. Proprietarul nu poate restricționa accesul sau intra neanunțat în locuință, în lipsa unei înțelegeri prealabile.
Chiriașul trebuie să întrețină apartamentul și să informeze imediat proprietarul despre orice defecțiuni care pot afecta locuința. De exemplu, dacă observă urme de apă la baie sau se produce o avarie la încălzire, trebuie să anunțe rapid proprietarul pentru remediere.
Respectarea clauzelor și achitarea la timp a chiriei
Obligația principală a chiriașului este să plătească chiria exact la data menționată în contract. Întârzierea sau refuzul plății poate duce la încetarea contractului, iar proprietarul poate începe procedura de evacuare.
De asemenea, chiriașul are dreptul să ceară explicații sau să refuze modificări care nu sunt prevăzute în contract, cum ar fi majorarea neanunțată a chiriei sau accesul abuziv în apartament.
Dreptul la intimitate
Dacă proprietarul încearcă să intre în locuință fără acordul tău sau face presiuni nejustificate, solicită consultanță juridică. Doar instanța poate emite o hotărâre de evacuare, dacă există un contract semnat. Păstrează întotdeauna dovezi despre comunicarea purtată cu proprietarul.
Pașii pentru a înregistra contractul la ANAF
Cine declară contractul și cum procedezi pas cu pas
Proprietarul înregistrează contractul la ANAF astfel:
1. Completează formularul ANAF cu datele proprietarului, ale chiriașului, datele apartamentului și suma chiriei.
2. Atașează copia contractului de închiriere.
3. Depune dosarul la sediul ANAF sau online, prin Spațiul Privat Virtual (SPV).
4. Păstrează dovada de înregistrare primită.
În cazul coproprietarilor, fiecare depune propria declarație, ori desemnează unul singur care atașează procura notarială la dosar.
Riscuri dacă omiți să înregistrezi contractul
Dacă nu declari contractul în termen, riști o amendă între 500 și 1.000 lei. Mai mult, ANAF poate recalcula impozitul pentru perioada nedeclarată, inclusiv cu dobânzi și penalizări.
Fără contractul înregistrat, nu poți apela la ANAF sau la instanță dacă apar conflicte. Chiriașul poate refuza plata sau prelungirea contractului, folosind în favoarea sa lipsa dovezii oficiale.
Recomandări utile pentru depunerea actelor
· Păstrează o copie semnată sau confirmarea de la ANAF.
· Actualizează numele proprietarilor sau suma chiriei în fiecare an, dacă se schimbă ceva.
· Recomandă chiriașului să aibă și el o copie a contractului pentru eventuale cereri ulterioare.
· Folosește aplicațiile online pentru depunere rapidă, evitând aglomerația de la ghișee.
Cum să eviți amenzile și disputele – reguli de bază
Respectă câteva reguli simple și vei evita situațiile neplăcute, costurile suplimentare sau acțiunile în instanță.
Ce trebuie să faci pentru a evita amenzile
1. Semnează mereu un contract scris, clar formulat, fără clauze care pot fi contestate.
2. Declară contractul la ANAF în primele 30 de zile.
3. Completează și depune Declarația Unică la timp, cu veniturile obținute din chirii.
4. Revizuiește periodic contractul, ca să îl adaptezi la prevederile legale noi.
5. Dacă nu te descurci cu documentele sau formulele fiscale, consultă un contabil sau un consultant fiscal.
6. Dacă ai mai multe proprietăți, tine o evidență clară a fiecărei surse de venit și a documentelor depuse.
7. Optează pentru o asigurare de răspundere civilă pentru locuință, ca să eviți problemele în caz de daune sau litigii.
Asigură-te că toate documentele sunt organizate și transparente
Arhivează toate contractele, chitanțele și confirmările. Organizează-le electronic și setează remindere pentru scadență. Acest lucru reduce riscul de a pierde termene și ajută la rezolvare rapidă dacă apar întrebări din partea autorităților.
Închirierea apartamentului presupune documente clare, respectarea termenelor legale și organizare. Aplică pașii din acest ghid pentru a menține relația cu chiriașul într-un cadru legal și sigur. Actualizează informațiile periodic, ține cont de schimbările legislative, iar la nevoie, cere sfatul unui contabil sau avocat cu experiență!
Ştiri video recomandate
