De la 1 ianuarie 2027, România va trece la un nou sistem de impozitare a clădirilor și terenurilor deținute de persoanele fizice, calculat în funcție de valoarea de piață a proprietăților, prin operaționalizarea sistemului informatic e-Proprietatea. Această reformă radicală este asumată de Guvern prin Planul Național de Redresare și Reziliență (PNRR). Ea înlocuiește actualul algoritm bazat pe zone statistice, rangul localității și materialele de construcție.
Trecerea la impozitarea proprietăților în funcție de valoarea de piață este programată pentru 1 ianuarie 2027, odată cu operaționalizarea sistemului e-Proprietatea. Noua formulă ar urma să înlocuiască actualele repere standard utilizate la stabilirea bazei de calcul pentru impozitele locale.
Astfel, două locuințe cu o suprafață similară, dar situate în zone cu valori de piață diferite, nu ar mai fi impozitate pornind de la aceleași valori de referință.
Implementarea e-Proprietatea este prevăzută în jalonul 237 din PNRR, precum și în angajamentul fiscal-bugetar asumat de Guvernul României în decembrie 2024 și aprobat ulterior de Comisia Europeană.
Discuțiile privind trecerea la impozitarea la valoarea de piață au început de mai mulți ani, însă aplicarea reformei a fost amânată în repetate rânduri, pe fondul unor dificultăți politice, tehnice și logistice.
Ce se schimbă de la 1 ianuarie 2027
Majorările taxelor locale aplicate la începutul anului 2026 au fost prezentate de Executiv drept o etapă tranzitorie până la operaționalizarea sistemului automat de evaluare și trecerea la impozitarea proprietăților persoanelor fizice în funcție de valoarea de piață.
Principala modificare va fi baza de calcul a impozitului.
În noul sistem, valoarea relevantă pentru impozitare ar urma să fie determinată cu ajutorul e-Proprietatea și să reflecte cât mai apropiat valoarea de piață a imobilului, nu doar valorile standard utilizate în prezent.
Premierul Ilie Bolojan explica, în ianuarie, că obiectivul este ca, începând din 2027, primăriile și contribuabilii să aibă acces la un sistem în care să poată fi consultate valorile de piață ale imobilelor din fiecare localitate, inclusiv în funcție de zona în care acestea sunt amplasate.
Calculul impozitului trebuie însă privit în două etape: valoarea proprietății reprezintă baza de impozitare, iar asupra acesteia se aplică o cotă de impozitare.
Potrivit explicațiilor premierului, autoritățile locale vor putea ajusta procentul de impozitare. Prin urmare, o creștere a valorii de piață stabilite pentru un imobil nu înseamnă automat că impozitul va crește în aceeași proporție.
Zona în care se află locuința va deveni mai importantă
Una dintre principalele consecințe ale reformei este creșterea importanței localizării proprietății.
Asociația Profesională a Agenților Imobiliari din România (APAIR) susține că noul sistem va lega mai strâns impozitul de valoarea reală a locuinței. În aceste condiții, proprietățile cu valori de piață mai ridicate ar putea avea și o bază de impozitare mai mare.
De asemenea, costurile asociate deținerii mai multor proprietăți ar putea crește.
„Pentru proprietari, aceste schimbări vor influența deciziile legate de păstrarea, vânzarea sau închirierea locuințelor, în special în cazul imobilelor vechi sau al celor deținute ca investiție”, arată APAIR.
În practică, diferențele dintre impozitele datorate pentru proprietăți cu suprafețe similare ar putea deveni mai vizibile dacă acestea se află în zone cu valori de piață semnificativ diferite.
Cum va stabili statul valoarea unei proprietăți
Una dintre cele mai importante provocări ale reformei este reprezentată de modul în care va fi determinată valoarea fiecărui imobil.
Sistemul informatic prevăzut în PNRR trebuie să permită implementarea unui model automat de evaluare a proprietăților imobiliare.
Procesul este însă mai dificil în localitățile în care au loc puține tranzacții imobiliare și, implicit, există mai puține date disponibile pentru determinarea valorilor de piață.
În mediul rural se adaugă problemele legate de cadastru și de informațiile disponibile despre construcții. În mediul urban, sistemul trebuie să poată surprinde diferențele dintre proprietăți aflate chiar în aceeași zonă.
De exemplu, valoarea unui apartament dintr-un bloc vechi poate fi diferită de cea a unui apartament nou, chiar dacă suprafața și localizarea sunt apropiate.
