Achiziția unei locuințe în Europa nu înseamnă doar plata prețului de cumpărare. Proprietarii trebuie să ia în calcul o serie de taxe care apar pe tot parcursul deținerii unui imobil: la cumpărare, pe perioada în care îl dețin, dacă îl închiriază și atunci când decid să îl vândă.
Nivelul acestor taxe diferă semnificativ de la o țară la alta. Potrivit datelor analizate de Global Property Guide, care monitorizează fiscalitatea imobiliară în peste 80 de state, Europa rămâne una dintre regiunile în care proprietățile sunt impozitate consistent, însă cu diferențe importante între state, potrivit Euronews.
Cele patru taxe care contează
În general, proprietarii de locuințe pot fi obligați să plătească patru tipuri principale de taxe:
- taxa de transfer la cumpărare (similară taxei de timbru);
- impozitul anual pe proprietate;
- impozitul pe veniturile obținute din închiriere;
- impozitul pe câștigul de capital la vânzarea proprietății.
Compararea directă a sistemelor fiscale este dificilă, deoarece fiecare stat aplică reguli diferite, iar baza de calcul poate fi valoarea de piață, valoarea cadastrală sau alte valori fiscale.
Impozitul pe veniturile din chirii: diferențe uriașe între state
Pentru investitorii care cumpără locuințe în scopul închirierii, impozitul pe veniturile din chirii este unul dintre cei mai importanți factori.
Global Property Guide a analizat nivelul taxării pentru un proprietar nerezident care încasează chirii lunare de 1.500, 6.000 și 12.000 de euro.
În cazul unui venit lunar din chirii de 1.500 de euro, Danemarca aplică cea mai ridicată taxare din Europa, de 42,11%, urmată de Olanda, cu 36%, și Finlanda, cu 30%.
La polul opus se află Cipru, unde impozitul pornește de la 0%, și Luxemburg, unde nivelul este de doar 2,94%.
Pentru venituri mai mari, clasamentul se modifică. La o chirie lunară de 12.000 de euro, Belgia ajunge pe primul loc, cu o taxare de 47,27%, urmată de Danemarca (43,22%), Germania și Grecia, ambele cu aproximativ 41%.
Există însă și state unde cota de impozitare rămâne constantă indiferent de valoarea chiriei. Italia taxează veniturile din chirii cu 21%, Portugalia cu 28%, iar Olanda cu 36%.
În România, impozitul pe veniturile din chirii este de 10%, indiferent dacă proprietarul obține venituri lunare de 1.500, 6.000 sau 12.000 de euro.
Taxa de transfer la cumpărarea unei locuințe
Belgia este una dintre cele mai costisitoare țări europene și atunci când vine vorba despre cumpărarea unei proprietăți.
Taxa de transfer poate ajunge la 12,5% din valoarea locuinței, depășind ușor nivelul maxim din Marea Britanie (12%), Olanda (10,4%) și Luxemburg (10%).
Astfel, pentru o locuință de 500.000 de euro cumpărată în Bruxelles sau în regiunea Valonia, fără facilități fiscale, cumpărătorul poate plăti o taxă de 62.500 de euro.
Există însă reduceri pentru locuințele destinate proprietarilor care le folosesc ca reședință principală. În Bruxelles, primii 200.000 de euro din valoarea locuinței pot fi scutiți de taxă pentru cumpărătorii eligibili, iar în Valonia există o cotă redusă de 3% în anumite situații.
La polul opus, Estonia și Cehia nu percep deloc taxă de transfer pentru achiziția unei proprietăți.
În Lituania, costurile aferente achiziției sunt de aproximativ 0,4% din valoarea locuinței, ceea ce înseamnă circa 2.000 de euro pentru o proprietate evaluată la 500.000 de euro.
Unde se plătesc cele mai mari impozite anuale pe proprietate
Impozitul anual pe proprietate este unul dintre cele mai greu de comparat la nivel european, deoarece fiecare stat utilizează o bază diferită de calcul.
În unele țări, taxarea se aplică asupra valorii de piață, în altele asupra valorii cadastrale, care poate fi mult mai mică decât valoarea reală a locuinței.
De exemplu, în Spania cota maximă poate ajunge la 4,8%, însă aceasta se aplică asupra valorii cadastrale, nu asupra valorii de piață.
Raportat la o locuință evaluată la aproximativ 300.000 de euro, proprietarii plătesc, în general:
- între 2.000 și 3.200 de euro pe an în Marea Britanie;
- aproximativ 700-1.800 de euro în Franța și Spania;
- valori similare în Belgia;
- în Germania, impozitul este în general mai redus decât în multe state vecine, deși diferă de la o municipalitate la alta.
În Cipru și Malta nu există impozit anual pe proprietate.
În România, nivelul analizat pentru impozitul anual pe proprietate este de aproximativ 1,3%.
Impozitul la vânzarea proprietății
Diferențele sunt la fel de mari și în cazul impozitului pe câștigul de capital.
Danemarca aplică una dintre cele mai ridicate taxe din Europa, de până la 52,07%, după includerea câștigului în venitul total al contribuabilului.
La un profit de 250.000 de euro obținut din vânzarea unei proprietăți, proprietarul poate ajunge să plătească aproximativ 130.000 de euro sub formă de taxe.
În Malta, situația este diferită. Statul nu taxează câștigul propriu-zis, ci percepe o taxă fixă de 12% din valoarea tranzacției, care poate scădea la 5% în anumite condiții.
Germania aplică una dintre cele mai avantajoase reguli pentru investitorii pe termen lung. Dacă proprietatea este deținută mai mult de zece ani, câștigul obținut la vânzare este complet scutit de impozit. În cazul unei vânzări înainte de expirarea acestui termen, profitul este impozitat conform cotei de impozit pe venit.
Belgia, cea mai împovărătoare; Cipru și Malta, cele mai prietenoase
Analizând împreună toate cele patru categorii de taxe, Belgia se remarcă drept una dintre cele mai costisitoare țări din Europa pentru proprietarii de locuințe. Statul are unele dintre cele mai ridicate taxe atât la cumpărare, cât și pentru închiriere și deținerea proprietăților, în timp ce impozitul pe câștigul de capital, cuprins între 16,5% și 33%, este relativ mai moderat.
La celălalt capăt al clasamentului se află Cipru și Malta. În Cipru, impozitul pe veniturile din chirii pornește de la 0%, iar proprietarii nu plătesc impozit anual pe proprietate. Malta nu percepe impozit anual pe proprietăți și are un regim fiscal favorabil în cazul vânzării locuințelor.
Pentru investitorii care cumpără proprietăți în afara granițelor, prețul de achiziție reprezintă doar primul cost. Fiscalitatea aplicată pe întreaga durată a deținerii unui imobil poate influența decisiv rentabilitatea investiției, iar diferențele dintre statele europene rămân considerabile.
