În Franța există o practică veche prin care oamenii au posibilitatea să cumpere locuințe extraordinare, în zone bune ale Parisului și nu numai, la prețuri mult mai mici decât cele de piață - chiar și la jumate. Aceste case sunt scoase la vânzare de persoane în vârstă și există anumite condiții, pe care cumpărătorii și le asumă.
Pentru mulți, aceasta este o „afacere morbidă”, dar alții spun că este ceva normal și un câștig de ambele părți. Dar există și situații în care lucrurile se complică.
Moartea ciudată a lui Yvette și procesul care a urmat
Era puțin după ora 19:00 într-o zi de luni când angajații azilului Korian Les Amarantes din Tours, sud-vestul Parisului, au descoperit-o pe Yvette Brisset, în vârstă de 92 de ani, moartă în patul ei. Se pare că se înecase cu o prăjitură cu aromă de lămâie.
Prăjitura îi fusese adusă mai devreme în acea seară de un bărbat pe nume Alain Jousselin.
Jousselin, pe atunci în vârstă de 60 de ani, nu era nici membru al familiei, nici prieten. Era un fost pompier care cumpărase casa lui Brisset în urmă cu 25 de ani printr-un sistem popular în Franța numit viager, și de atunci aștepta să se mute acolo, a declarat avocatul său, Abed Benjador, pentru CNN.
Într-o vânzare de tip viager, proprietarii în vârstă, adesea în jur de 70, 80 sau 90 de ani, își vând proprietățile cu un discount serios, uneori chiar jumătate din valoarea pieței. În schimb, primesc o plată lunară din partea cumpărătorului. În majoritatea cazurilor, își păstrează dreptul de a locui în casă pe viață. În alte cazuri, vânzătorul s-a mutat deja înainte de vânzare, permițând cumpărătorului să intre imediat în posesia proprietății, continuând totuși să plătească lunar.
Este un amestec între imobiliare și ruletă. Anunțurile de vânzare includ de obicei vârsta vânzătorului alături de prețul cerut. Cu cât vânzătorul este mai în vârstă, cu atât cumpărătorul poate pretinde mai repede casa.
„În Franța, un bărbat de 70 de ani are o speranță de viață de aproximativ 16 ani, așa că discountul este adesea de 50%”, a spus Fréderic Coubronne, care conduce o agenție care se ocupă de astfel de vânzări în Paris. „Femeile trăiesc cam cu cinci ani mai mult, așa că o femeie de 75 de ani ar avea același discount. Pentru cupluri, discountul este și mai mare, deoarece tind să trăiască mai mult împreună”.
Jousselin a cumpărat casa familiei Brisset în Montbazon, în 1995. De atunci, i-a plătit lunar 500 de euro lui Brisset, adică în jur de 115.000 de euro, în plus față de prețul inițial de achiziție. Când ea a murit, pe 13 mai 2019, suspiciunile s-au îndreptat rapid în direcția lui, a spus avocatul său.
Nimeni din familie nu-l cunoscuse pe Jousselin înainte de moartea lui Brisset, a scris nepoata ei, Emiline Dupoy, într-o scrisoare publicată în ziarul francez La Nouvelle Republique înaintea procesului lui Jousselin. „Singura legătură dintre ei a fost contractul viager”.
„A fost un scandal uriaș”, a declarat avocatul Benjador pentru CNN. „Personalul azilului susține că Jousselin a încuiat ușa după ce a intrat în cameră. După ce a plecat, au găsit-o pe doamna Brisset cu firimituri de madeleine pe tot corpul”.
Mass-media franceză a numit cazul „l’affaire de la madeleine„. „În centrul procesului se află proprietatea vândută prin contract viager, în anii ’90”, a relatat postul francez RTL.
Jousselin a stat trei ani în detenție preventivă înainte ca dosarul să ajungă prima dată în instanță, în mai 2022. A fost achitat de Curtea de Apel Indre-et-Loire, dar procurorii au contestat verdictul. Procurorul general Denis Chaussetie-Laprée a cerut o condamnare de 20 de ani de închisoare, argumentând că uciderea bătrânei a fost „premeditată”.
Însă, în timpul noului proces din decembrie 2023, desfășurat la Curtea de Apel Loiret, mărturiile cheie ale angajaților azilului au început să se prăbușească, punând sub semnul întrebării prima variantă.
„Nu știu dacă clientul meu a ucis-o intenționat,” a spus Benjador. „Dar știu că procedura a fost defectuoasă, mult mai complicată decât a părut în presă. Problema viagerului a umbrit totul”.
Pe 9 decembrie 2023, acuzația de crimă a fost redusă la omor din culpă. Deși procurorii nu au putut dovedi intenția de a ucide, Curtea de Apel Loiret a acceptat că Jousselin i-a dat lui Brisset o prăjitură madeleine, descriind asta ca pe un act de „neglijență” legat direct de moartea ei.
Jousselin a fost condamnat la trei ani de închisoare și amendat cu 30.000 de euro, a confirmat instanța pentru CNN. „Sunt oarecum ușurat, dar nu pe deplin fericit - am fost totuși condamnat, deși mă confruntam cu acuzații mult mai grave”, a spus la ieșirea din sala de judecată.
Străinii sunt entuziasmați de această afacere franceză
Deși procesele precum cel al lui Jousselin care implică vânzări de tip viager sunt tulburătoare, ele rămân extrem de rare. Și nu au redus entuziasmul față de acest aranjament, mai ales printre cumpărătorii străini dornici să achiziționeze proprietăți franceze la prețuri sub piață.
„În ultimii doi ani, am avut aproximativ zece cumpărători internaționali, jumătate dintre ei americani”, a spus Reza Nakhai, care deține o agenție în Paris numită Viva Viager. „Mulți nu ezită să investească. Este o afacere sigură, pe termen lung”.
Pentru americanii care visează la o locuință în Paris, viagerul poate fi biletul de aur, dacă sunt dispuși să joace pe termen lung.
În Saint-Germain-des-Prés, cartierul șic de pe malul stâng al Senei care a fost odinioară casa lui Ernest Hemingway și Simone de Beauvoir, un apartament de 100 metri pătrați se vinde acum în medie cu 1,7 milioane de dolari. În Le Marais, zonă preferată atât de elita pariziană, cât și de cumpărătorii americani, prețurile pentru 2025 variază între 15.500 și 22.000 de dolari pe metru pătrat, potrivit agenției imobiliare Talvan’s International. Dar cu contract viager, cumpărătorii pot obține proprietăți de top cu mai puțin de jumătate din acest preț.
Homa Raevel, investitoare americano-iraniană și mamă a cinci copii, a cumpărat patru proprietăți de tip viager în Paris. A descoperit conceptul locuind între Europa și SUA, căutând modalități creative de investiții.
„La început mi s-a părut puțin morbid”, a spus Raevel pentru CNN. „Mă gândeam mereu: ‘Nu vreau să mă bucur că cineva moare’. Dar am vrut să cunosc fiecare vânzător și să le ascult povestea. Cu viager, ajuți persoanele în vârstă să rămână acasă și le oferi securitate financiară, este o situație win-win”.
Când caută o proprietate, Raevel spune că primele criterii sunt locația și amenajarea. „În Franța, mai ales în Paris, bucătăriile sunt adesea la un capăt al apartamentului, iar sufrageriile la celălalt, legate prin holuri înguste”, spune ea. „Caut apartamente cu tavane înalte și plan deschis, de obicei în zone în dezvoltare”.
Dar Raevel spune că cel mai important factor nu este spațiul în sine, ci vânzătorul. „Cumpăr doar dacă vânzătorul pare să trăiască o viață fericită”, spune ea. „Dacă cineva are conflicte familiale sau vinde sub presiune, renunț. Persoana trebuie să aibă o energie bună”.
Un sistem vechi de secole
Practica viager datează încă din perioada romană. „Pe atunci, persoanele în vârstă transmiteau proprietățile copiilor sau nepoților în schimbul unei sume mici și dreptului de a rămâne acasă”, a povestit agentul Coubronne pentru CNN.
La începutul secolului al XIX-lea, Napoleon a formalizat acest sistem, nu doar în Franța, ci și în teritoriile pe care le-a cucerit. „De aceea găsești aranjamente de tip viager și în țări precum Spania, Italia și părți din Belgia”, a spus Coubronne.
Vânzările de tip viager nu sunt populare doar în rândul cetățenilor obișnuiți, ci au atras și figuri cunoscute ale Franței. Fostii președinți Charles de Gaulle, Valérie Giscard d’Estaing și François Hollande au achiziționat proprietăți prin acest sistem. Nu doar francezii îl adoptă. Hugh Hefner a făcut valuri când a vândut conacul Playboy vecinului său pentru 100 de milioane de dolari, jumătate din prețul de listare de 200 de milioane, cu o singură condiție: să locuiască acolo până la moarte.
Proprietarii fără moștenitori își asigură un trai decent până la final
În Franța, sistemul vechi de secole este popular mai ales în rândul proprietarilor fără moștenitori.
„Dacă aș avea copii, aș vrea să le las moștenire”, spune André Helman, un psihanalist de 74 de ani care și-a vândut recent apartamentul din Paris cu contract viager. „Dar nu am copii, așa că această soluție este perfectă, îmi permite să rămân acasă și să trăiesc confortabil dintr-un venit stabil”.
Apartamentul lui Helman cu un dormitor a fost cumpărat cu 250.000 de euro, cam jumătate din valoarea pieței, de Ylla Heron, o studentă de 21 de ani.
„Nu am nevoie să locuiesc aici acum”, a spus ea pentru CNN. „Este pentru viitor, peste 20 sau 30 de ani. Având în vedere prețul și suprafața — 46 de metri pătrați în centrul Parisului — este o afacere reală”.
Situat la etajul nouă al unei clădiri moderne din arondismentul 14 al Parisului, o zonă vibrantă la sud de Sena, cunoscută pentru patrimoniul artistic, fațadele haussmanniene și cultura clasică de cafenea, apartamentul i-a plăcut instantaneu lui Heron. „Este frumos și cochet”, a spus ea. „Are o fereastră mare care inundă spațiul cu lumină, iar priveliștea spre acoperișurile Parisului este magică. Pot să-mi imaginez cu adevărat că voi locui aici într-o zi”.
Sistemul viager nu este lipsit de critici. Unii îl consideră morbid, dat fiind că investiția cumpărătorului depinde de moartea vânzătorului. Helman nu este deranjat de asta.
„Oamenii sunt deranjați de viager din cauza aspectului legat de moarte”, a spus el. „Dar pentru mine, moartea face parte din viață. Ideea că această tânără fermecătoare va locui într-o zi în casa mea mi se pare chiar plăcută.”
Sistemul poate fi o soluție potrivită pentru populația în vârstă a Franței. Din ianuarie 2024, peste 20% dintre rezidenții francezi au peste 65 de ani — iar 10% au peste 75 — conform agenției naționale de statistici INSEE. Până în 2050, unul din trei rezidenți va avea peste 65 de ani. Pe măsură ce costurile de trai cresc, asigurarea unui venit stabil la bătrânețe devine tot mai urgentă.
Dar viagerul nu este lipsit de riscuri pentru cumpărător. Pe lângă plata unui avans, cumpărătorii trebuie să efectueze plăți lunare care ar putea dura zeci de ani.
„Întotdeauna calculez pentru un vânzător care trăiește până la 100 de ani”, a declarat Raevel pentru CNN. „Dacă trăiesc mai mult, poate nu voi face profit. Dar atâta timp cât piața rămâne stabilă în următorii 20 de ani, voi ieși în câștig”.
Nu toate pariurile sunt câștigătoare
În unul dintre cele mai faimoase cazuri, Jeanne Calment, deținătoarea recordului de persoana cea mai în vârstă din lume, a semnat un contract viager la 90 de ani. A trăit încă 32 de ani, murind la doi ani după cel care i-a cumpărat casa. Familia acestuia a fost obligată legal să continue plățile lunare până la moartea lui Calment, la 122 de ani.
„Este excepția supremă”, a spus Nakhai râzând. „Nu am mai văzut așa ceva la clienții mei. Dar arată cât de umană este această afacere. Am fost invitat la înmormântările vânzătorilor de familiile lor. Viagerul este mai mult decât o tranzacție imobiliară — e despre încredere și legături”.
Pentru Raevel, investitoarea americană, este și o chestiune de valori.
„Cumpărarea prin contract viager mă face să mă simt bine pentru că știu că ajut cu adevărat pe cineva”, spune ea. „Mulți oameni în vârstă se luptă să mențină calitatea vieții pe care o aveau acum decenii — suferă cu adevărat. Așa, sprijin pe cineva și în același timp îmi asigur o casă pe termen lung la un preț mai mic. De ce n-ai face asta?”.
Ştiri video recomandate
