Legea privind spațiul verde din jurul blocului stabilește reguli importante pentru administrarea și protejarea zonelor verzi, însă întrebarea „cui îi aparține grădina din fața blocului?” nu are același răspuns în toate situațiile. Terenul poate face parte din proprietatea comună a condominiului, poate aparține unei persoane sau poate fi proprietate publică ori privată a unei autorități locale.
Faptul că un apartament se află la parter și are în dreptul ferestrelor o suprafață de teren amenajată ca grădină nu înseamnă, prin el însuși, că acea suprafață îi aparține proprietarului apartamentului. Pentru stabilirea proprietarului trebuie verificate actele de proprietate, documentația cadastrală și situația juridică a terenului.
În plus, faptul că un spațiu verde se află în jurul unui bloc nu înseamnă că locatarii îl pot ocupa, îngrădi sau transforma după bunul plac. Regimul spațiilor verzi este reglementat prin Legea nr. 24/2007, iar administrarea condominiului este reglementată prin Legea nr. 196/2018.
Cui îi aparține grădina din fața blocului
Primul lucru care trebuie lămurit este regimul juridic al terenului. Nu toate suprafețele verzi aflate lângă blocuri fac parte din proprietatea locatarilor.
În cazul în care terenul aferent condominiului este în proprietate comună, el nu poate fi considerat proprietatea exclusivă a unui singur apartament. Drepturile asupra proprietății comune sunt exercitate potrivit regulilor aplicabile condominiilor și hotărârilor adoptate de proprietari.
Legea nr. 196/2018 privind înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari și administrarea condominiilor reglementează raporturile dintre proprietarii dintr-un condominiu și modul în care sunt administrate părțile comune.
În schimb, există și situații în care terenul din jurul blocului nu se află în proprietatea condominiului. De exemplu, o parte dintre spațiile verzi din zonele dintre blocuri pot aparține domeniului public sau privat al unității administrativ-teritoriale.
De aceea, spațiul verde din fața unui apartament nu devine proprietate privată doar pentru că este folosit de locatarul respectiv.
Pentru a afla cui îi aparține concret o anumită suprafață, trebuie consultate actele de proprietate și documentația cadastrală. În cazul terenurilor aflate în proprietatea publică sau privată a unei autorități locale, situația poate fi verificată și în evidențele administrației locale.
Un exemplu relevant vine din Sectorul 3 al Capitalei, unde administrația locală a adoptat un regulament privind salubrizarea terenurilor virane și amenajarea spațiilor verzi aferente condominiilor. Regulamentul permite asociațiilor de proprietari să solicite amenajarea unor astfel de spații, ceea ce arată că posibilitatea de a îngriji sau amenaja o zonă verde nu este echivalentă cu dobândirea dreptului de proprietate asupra terenului.
Legea care reglementează folosirea spațiului verde din jurul blocului
Principalul act normativ este Legea nr. 24/2007 privind reglementarea și administrarea spațiilor verzi din intravilanul localităților. Actul normativ stabilește cadrul pentru protejarea, conservarea și dezvoltarea spațiilor verzi și prevede reguli privind schimbarea destinației acestora.
Legea urmărește protejarea spațiilor verzi din localități și impune restricții privind modificarea destinației unor astfel de terenuri. Prin urmare, faptul că o zonă verde se află lângă un bloc nu le permite automat locatarilor să o transforme într-un spațiu cu altă destinație.
Un al doilea act normativ important este Legea nr. 196/2018, care reglementează organizarea asociațiilor de proprietari și administrarea condominiilor. Aceasta stabilește, între altele, obligațiile proprietarilor în raport cu proprietatea comună și cu ceilalți locatari.
În practică, trebuie făcută o distincție între proprietatea asupra terenului și dreptul de a-l administra sau amenaja. O asociație de proprietari poate participa la întreținerea unei grădini din jurul blocului fără ca acest lucru să însemne că asociația sau locatarii devin proprietarii terenului.
De altfel, unele administrații locale au programe prin care sprijină asociațiile de proprietari în întreținerea și amenajarea grădinilor de bloc. Primăria Sectorului 3, de exemplu, a anunțat recent programul „Gospodarii Sectorului 3”, prin care sunt premiate asociațiile care întrețin corespunzător spațiile comune, grădinile de bloc și zonele de colectare a deșeurilor.
Tot în Sectorul 3, administrația locală a oferit anterior arbori din pepiniera proprie asociațiilor de proprietari pentru plantarea în grădinile blocurilor. În cadrul programului, asociațiile își asumau obligația de a îngriji și uda arborii transplantați.
Aceste exemple trebuie însă raportate la regulamentele locale și la situația juridică a terenului. Regulile pot diferi de la o localitate la alta.
Au voie locatarii să amenajeze grădini în jurul blocului?
Da, în anumite condiții, însă locatarii nu pot decide individual să transforme orice suprafață verde din jurul blocului într-o grădină proprie.
Dacă terenul este parte a proprietății comune a condominiului, intervențiile asupra acestuia trebuie să respecte regulile privind administrarea proprietății comune și hotărârile asociației de proprietari. Un singur locatar nu poate trata o zonă comună ca pe o proprietate privată doar pentru că se află în fața apartamentului său.
În cazul în care terenul aparține autorității locale sau reprezintă un spațiu verde aflat în domeniul public, este necesar să fie respectate regulamentele și procedurile stabilite de administrația locală. Amenajarea trebuie să păstreze, acolo unde legea impune acest lucru, destinația de spațiu verde. Legea nr. 24/2007 stabilește un regim de protecție pentru astfel de suprafețe și limitează schimbarea destinației lor.
De aceea, plantarea unor flori sau a unor arbori într-o zonă verde nu trebuie confundată cu dreptul de a ocupa terenul. Cu atât mai mult, împrejmuirea unei suprafețe, montarea unor construcții, betonarea terenului ori schimbarea destinației spațiului verde pot necesita aprobări și trebuie analizate în funcție de proprietarul terenului și de legislația aplicabilă.
În cazul amenajărilor realizate prin intermediul asociației de proprietari, este important ca acestea să fie aprobate și realizate în condițiile legii. Un exemplu de regulament local este cel din Sectorul 3, unde asociațiile pot solicita amenajarea spațiilor verzi aferente condominiilor, cu condiția ca acestea să rămână de folosință generală, să-și păstreze destinația de spațiu verde și să fie îmbunătățite.
Prin urmare, grădina din fața blocului nu este automat a celui care locuiește la parter și nici nu poate fi rezervată unei singure familii doar prin folosirea ei. Pentru a stabili cine are drepturi asupra terenului trebuie verificat regimul juridic al acestuia, iar pentru amenajări trebuie respectate atât legislația națională privind spațiile verzi, cât și regulamentele locale și regulile de administrare a condominiului.
Amenzi pentru cei care ocupă abuziv spațiul verde de lângă bloc
Legea nr. 24/2007 prevede explicit amenzi pentru ocuparea nelegitimă a terenurilor cu spații verzi, astfel că situația poate depăși un simplu conflict între vecini. Mai exact, articolul 21 din lege include printre faptele pentru care persoanele fizice și juridice răspund contravențional atât folosirea neautorizată a terenurilor cu spații verzi, cât și ocuparea nelegitimă a terenurilor cu spații verzi.
Legea prevede sancțiuni contravenționale, iar cuantumul diferă în funcție de fapta concretă și de persoana sancționată. Pentru unele dintre contravențiile prevăzute de Legea nr. 24/2007, amenzile sunt de 50-100 de lei pentru persoane fizice și 1.000-10.000 de lei pentru persoane juridice.
Important este însă că nu orice grădină îngrijită de un locatar în jurul blocului înseamnă automat „ocupare nelegitimă”. Trebuie stabilit mai întâi regimul juridic al terenului și dacă persoana are sau nu dreptul să îl folosească ori să îl amenajeze.
De exemplu, dacă un locatar își însușește o bucată de spațiu verde comun, o îngrădește și o folosește exclusiv, situația poate ridica probleme juridice. Dacă terenul este însă proprietatea condominiului și amenajarea a fost aprobată în condițiile legii, situația este diferită.
În plus, legea prevede că prejudiciile cauzate spațiilor verzi pot fi recuperate, iar în anumite situații pot fi imputate și costurile pentru refacerea zonei.
