Există o convingere răspândită printre cumpărătorii de locuințe: dacă imobilul „are carte funciară”, atunci este în regulă. Formula apare în anunțuri, în discuțiile cu agenții și în sfaturile primite de la cunoscuți.
Problema este că nu spune aproape nimic. Practic toate imobilele înscrise în sistemul integrat de cadastru și carte funciară „au carte funciară”, inclusiv cele ipotecate, cele aflate în litigiu, cele cu interdicții de înstrăinare sau cele asupra cărora există un drept de uzufruct în favoarea altcuiva.
Ce contează nu este existența cărții funciare, ci ce scrie în ea. Iar pentru a citi corect conținutul, trebuie știut cum este structurat documentul și care sunt limitele lui.
Cele trei părți ale cărții funciare
Cartea funciară nu este un document narativ, ci un registru cu structură fixă, reglementat de Legea nr. 7/1996 privind cadastrul și cartea funciară. Este împărțită în trei părți, iar fiecare răspunde la o întrebare diferită.
Partea I — descrierea imobilului. Numărul cadastral, suprafața, categoria de folosință, amplasamentul, iar pentru construcții datele de identificare ale acestora. Aici se verifică dacă imobilul din document este chiar imobilul pe care îl vizitezi: suprafața din teren corespunde cu cea înscrisă, numărul de camere corespunde, adresa corespunde.
Partea II — dreptul de proprietate. Cine este proprietarul, în ce cotă, și în baza cărui act a dobândit imobilul: contract de vânzare, certificat de moștenitor, hotărâre judecătorească, act de partaj. Aici se verifică dacă persoana care îți propune vânzarea este chiar cea care poate vinde.
Partea III — sarcinile și celelalte drepturi reale. Ipoteci, interdicții de înstrăinare sau grevare, servituți, uzufruct, abitație, drept de superficie, notări de litigii, sechestre. Este partea cea mai scurtă și cea mai importantă, pentru că aici apare tot ceea ce limitează ce poți face cu imobilul după ce îl cumperi.
Ordinea în care se citesc contează. Un cumpărător experimentat se uită întâi la partea III, apoi la partea II și abia la final la partea I — invers decât ordinea în care sunt tipărite.
De ce un imobil „curat” poate să nu fie curat
Câteva situații frecvente, toate vizibile în document dacă știi ce cauți.
Ipoteca rămasă înscrisă după achitarea creditului. Radierea ipotecii nu se face automat la plata ultimei rate. Presupune o cerere depusă la oficiul de cadastru și publicitate imobiliară, în baza acordului băncii. Până la radiere, ipoteca rămâne în partea III, iar imobilul este grevat juridic chiar dacă datoria nu mai există în fapt.
Interdicția de înstrăinare. Apare frecvent la imobilele achiziționate cu credit, prin programe guvernamentale sau cu ajutor de stat, iar durata ei este prevăzută în actul care a generat-o. Un imobil cu interdicție de înstrăinare în vigoare nu poate fi vândut valabil, indiferent de cât de avansată este negocierea.
Uzufructul viager. Situația clasică: părinții donează copiilor proprietatea, păstrându-și dreptul de a folosi imobilul până la sfârșitul vieții. Cumpărătorul dobândește nuda proprietate — adică dreptul, fără folosința. Cine nu citește partea III descoperă acest lucru după semnare.
Notarea unui litigiu. Un proces în curs privind imobilul se notează în cartea funciară. Nu împiedică vânzarea, dar transmite cumpărătorului riscul rezultatului.
Servitutea de trecere. Relevantă mai ales la terenuri: dreptul unui vecin de a traversa proprietatea. Nu se vede la o vizionare, se vede în document.
Niciuna dintre aceste situații nu este exotică. Toate apar în mod curent, iar toate sunt vizibile înainte de semnare.
Ce nu veți afla din cartea funciară
Aici se termină, însă, ce poate face documentul — și această limită este mai puțin cunoscută decât ar trebui.
Datoriile la utilități și la asociația de proprietari nu apar. Restanțele la întreținere, la gaz sau la energie electrică nu se înscriu în cartea funciară. Se verifică separat, printr-o adeverință de la asociația de proprietari și prin situația de la furnizori.
Situația fiscală nu apare. Impozitul pe clădire sau pe teren neachitat este o chestiune între proprietar și primărie, verificabilă printr-un certificat de atestare fiscală.
Starea tehnică nu apare. Documentul nu spune nimic despre instalații, izolație, infiltrații sau risc seismic. Clasa de risc seismic se verifică separat, iar pentru clădirile vechi este esențială.
Conformitatea urbanistică nu este garantată integral. O construcție poate fi înscrisă în cartea funciară și, în același timp, să fi fost extinsă ulterior fără autorizație. Modificările neautorizate și neînscrise nu apar, pentru că nu au fost niciodată declarate.
Situația chiriașilor nu apare. Un contract de închiriere nenotat nu este vizibil, deși poate fi opozabil în anumite condiții.
Concluzia practică: cartea funciară este documentul definitiv pentru situația juridică a proprietății, dar nu este un raport de due diligence complet. Este primul document pe care îl ceri, nu singurul.
Extras pentru informare sau extras pentru autentificare
Aici apare cea mai frecventă confuzie de terminologie, iar diferența este structurală, nu de nuanță.
Extrasul de carte funciară pentru informare poate fi solicitat de orice persoană interesată, pentru orice imobil înscris. Publicitatea imobiliară este, prin definiție, publică: scopul sistemului este ca situația juridică a unui imobil să poată fi cunoscută de oricine intenționează să contracteze cu privire la el. Acesta este documentul cu care se fac verificările preliminare, înainte de a angaja un avans sau de a rezerva un imobil.
Extrasul de carte funciară pentru autentificare se eliberează exclusiv la cererea notarului public, în vederea încheierii actului. Are un rol suplimentar față de simpla informare: pe durata sa de valabilitate, imobilul este indisponibilizat, adică nu se pot efectua alte înscrieri care ar putea afecta tranzacția în curs. Este, în esență, o rezervare juridică pe perioada necesară semnării.
Consecința practică, ignorată des: un cumpărător nu poate obține el însuși extrasul pentru autentificare, iar un extras pentru informare nu blochează imobilul. Între momentul verificării și momentul semnării există, așadar, o fereastră în care situația se poate schimba — motiv pentru care verificarea se face din nou, prin notar, imediat înainte de act.
Un extras de carte funciară pentru informare emis de ANCPI conține aceleași trei părți descrise mai sus și este suficient pentru orice verificare prealabilă serioasă: analiza unui anunț, negocierea prețului, decizia de a plăti sau nu un avans.
Cazul special al imobilelor fără carte funciară deschisă
Nu toate imobilele din România sunt înscrise în sistemul integrat. Procesul de înregistrare sistematică este în desfășurare de ani, iar în unele zone — mai ales la terenuri agricole și în mediul rural — există imobile pentru care nu s-a deschis carte funciară.
Pentru acestea, situația juridică nu se citește din cartea funciară, pentru că nu există. Se citește din vechile registre de transcripțiuni și inscripțiuni, ținute anterior de judecătorii, în care se înscriau actele de proprietate și sarcinile constituite asupra imobilelor.
Documentul care sintetizează aceste înscrieri este certificatul de sarcini OCPI. El arată ipotecile, privilegiile și interdicțiile înscrise în acele registre. Este documentul cerut frecvent în procedurile de succesiune, în litigii și în tranzacțiile cu imobile mai vechi, tocmai pentru că acoperă perioada și situațiile pe care cartea funciară nu le acoperă.
Confuzia dintre cele două documente produce întârzieri reale: un notar care cere certificat de sarcini nu va accepta un extras de carte funciară în locul lui, și invers.
Cum se obține documentul, în practică
Modelul clasic presupunea o cerere depusă la ghișeul oficiului de cadastru și publicitate imobiliară din județul în care se află imobilul, o taxă achitată separat și o așteptare de câteva zile. Pentru un cumpărător care analizează trei apartamente în paralel, însemna trei drumuri și o săptămână.
Astăzi documentele se eliberează electronic, prin platforma ANCPI, iar extrasul sosește semnat electronic — valabil în format digital, fără a fi nevoie de copie legalizată sau de ștampilă suplimentară. Detaliul care contează pentru cine verifică imobile în alt județ: eliberarea nu presupune deplasare la oficiul teritorial.
Merită știut și că proprietarii au acces gratuit la extrasele pentru propriile imobile prin platforma ANCPI destinată acestora, pe baza autentificării. Pentru verificarea unui imobil al altcuiva — situația unui cumpărător — documentul se solicită contra cost, ca orice serviciu de publicitate imobiliară.
Pentru cine nu cunoaște numărul cadastral sau numărul de carte funciară al imobilului, ceea ce este regula și nu excepția la începutul unei căutări, documentul se poate obține pornind de la adresă: imobilul se identifică în evidențele ANCPI, apoi se eliberează extrasul. Serviciile de carte funciară online livrează documentul pe e-mail, fără prezentarea la ghișeu.
O secvență de verificare care funcționează
Pentru cine cumpără, ordinea contează mai mult decât lista.
Întâi extrasul de carte funciară pentru informare, obținut înainte de a discuta serios prețul. Citit de la partea III spre partea I. Dacă apare o ipotecă, o interdicție sau un uzufruct, discuția se schimbă din start, iar costul documentului este nesemnificativ față de avansul pe care l-ai fi angajat.
Apoi verificările pe care cartea funciară nu le acoperă: adeverința de la asociația de proprietari, certificatul de atestare fiscală, situația la furnizorii de utilități, clasa de risc seismic pentru clădirile vechi.
Apoi, dacă imobilul nu este înscris în cartea funciară, certificatul de sarcini din vechile registre.
Și, în final, extrasul pentru autentificare, obținut prin notar imediat înainte de semnare — singurul care indisponibilizează imobilul pe durata tranzacției.
Întrebări frecvente
Oricine poate cere extrasul pentru un imobil care nu îi aparține? Da, extrasul pentru informare. Publicitatea imobiliară este publică, iar acesta este chiar scopul sistemului.
Extrasul pentru informare este suficient la notar? Nu pentru încheierea actului. Pentru autentificare, notarul solicită extrasul specific, care indisponibilizează imobilul.
Cât este valabil un extras pentru informare? Nu are un termen de expirare stabilit ca atare. Instituția care îl cere impune un termen de prospețime, frecvent 30 de zile.
Apar datoriile la întreținere în cartea funciară? Nu. Se verifică separat, la asociația de proprietari.
Ce fac dacă nu știu numărul cadastral? Imobilul se poate identifica pornind de la adresă, în evidențele ANCPI, iar apoi se eliberează extrasul.
Ipoteca dispare din document după ce achit creditul? Nu automat. Radierea se solicită separat, cu acordul băncii.
Ce document arată sarcinile pentru un imobil fără carte funciară? Certificatul de sarcini, care reflectă vechile registre de transcripțiuni și inscripțiuni.
Cartea funciară nu garantează că o afacere imobiliară este bună. Garantează doar că știi ce cumperi — ceea ce, în majoritatea cazurilor, este exact informația care lipsește atunci când o tranzacție merge prost.
