Orașul New York a mizat puternic pe transformarea clădirilor de birouri vechi în apartamente pentru a ajuta la rezolvarea deficitului de locuințe. Însă amenințarea unui colaps parțial a fostei clădiri Pfizer, cauzată de una dintre aceste conversii aflate în desfășurare, a evidențiat provocările semnificative ale acestor proiecte, scrie CNN.
Fosta clădire Pfizer era în conversie pentru a deveni o clădire cu aproximativ 1.600 de apartamente, cu facilități precum o piscină pe acoperiș și un centru de fitness. Însă marți, coloanele structurale s-au deformat și podelele s-au lăsat, ceea ce a dus la evacuarea clădirii și a altora din apropiere, potrivit oficialilor orașului New York. Rutele de autobuz din apropiere care trec prin zonă au fost, de asemenea, întârziate sau parțial suspendate.
Conversiile clădirilor au crescut vertiginos de când pandemia a golit aceste structuri, oferind orașelor o modalitate de a adăuga mai mult spațiu de locui. Orașul New York a susținut aceste conversii, oferind stimulente fiscale pentru a transforma clădirile de birouri mai vechi și goale în spații locuibile.
Însă proiectele necesită adesea lucrări ample de structură, instalații sanitare, mecanice și de reproiectare, care pot face proiectul mai complicat decât construirea de locuințe noi de la zero.
Conversia fostului sediu Pfizer se numără printre cele mai ambițioase proiecte de transformare a birourilor în apartamente din țară. Este cea mai mare conversie de acest gen din istoria orașului New York și este programată să fie finalizată în 2027, potrivit firmei de arhitectură Gensler, care a realizat proiectul.
Proiectul, situat la doar un bloc distanță de Grand Central Terminal, constă în două clădiri construite inițial în anii 1970 și include adăugarea a 19 etaje noi peste una dintre structurile existente cu 10 etaje, dar și „reconfigurarea și refacerea” turnului adiacent cu 33 de etaje.
Videoclipurile și fotografiile care circulau pe rețelele de socializare au arătat coloane de oțel de la etajele superioare ale clădirii cum se umflau și se contorsionau marți. FDNY a declarat că această clădire riscă o „prăbușire parțială” și „continua să se miște”.
Andrew Alpern, un istoric arhitectural care a scris pe larg despre clădirile de apartamente din New York, a declarat pentru CNN că a fost sceptic față de conversie încă de la început, deoarece designul clădirii nu se preta ușor la unități de locuit. De exemplu, apartamentele au nevoie de mai multe ferestre decât un birou.
„Proiectul m-a deranjat încă de la început, iar acum s-a întâmplat asta”, a spus el.
Controlorul financiar al orașului New York a declarat marți, într-o postare pe rețelele sociale, că „va exista o anchetă cu privire la cauza acestei situații periculoase”.
O „intervenție chirurgicală”
Transformarea spațiilor de lucru extinse în locuințe multifamiliale primitoare este mai dificilă decât pare. Clădirile de birouri sunt proiectate cu considerații foarte diferite față de apartamente.
De exemplu, spre deosebire de un design tradițional de birouri, fiecare apartament trebuie să aibă cel puțin o baie și o bucătărie, ceea ce înseamnă că instalațiile sanitare trebuie refăcute. Majoritatea clădirilor de birouri au aer condiționat central, așa că sistemul trebuie înlocuit cu sisteme individuale de încălzire și răcire.
Turnurile de birouri mai mari, precum fostul sediu Pfizer din Midtown Manhattan, prezintă un alt obstacol major: deoarece multe zone sunt situate departe de ferestrele exterioare pentru a maximiza spațiul de birouri, dezvoltatorii trebuie adesea să reconfigureze complet aspectul pentru a aduce lumina naturală, ceea ce poate necesita îndepărtarea și reconstruirea unor porțiuni ale clădirii.
Robert Fuller, director la Gensler care lucrează la conversia clădirii Pfizer, a comparat proiectul cu o intervenție chirurgicală într-un interviu acordat Bloomberg anul trecut.
„Există o mulțime de provocări tehnice și condiții unice de la un etaj la altul. Toate aceste lucruri fac din aceasta o inițiativă destul de unică și aș spune că este probabil mai dificilă decât oricare alta la care mă pot gândi”, a spus Fuller.
Bloomberg a mai relatat la acea vreme că antreprenorii turnau o podea nouă la fiecare patru zile pentru a respecta termenul limită de deschidere.
„Birourile din Midtown Manhattan sunt mai greu de convertit decât în alte zone ale orașului”, a declarat Jonathan Marvel, arhitect și designer urban a cărui firmă, Marvel Architects, a transformat mai multe clădiri din New York în apartamente și alte structuri.
„Loft-urile din Soho și clădirile de dinainte de război cu mai puține etaje din Lower Manhattan sunt ambele mai ușor de gestionat. Adăugarea a orice dincolo de un singur etaj face proiectul și mai dificil”, a spus el.
Criza din New York
Conversiile de birouri în apartamente au câștigat teren în ultimii ani, deoarece munca remote a lăsat multe clădiri de birouri mai vechi subutilizate sau chiar goale.
Însă piața de birouri din Manhattan este o poveste diferită: rata generală de neocupare a spațiilor de birouri a fost de 12,4% în primul trimestru al acestui an, mult sub nivelurile din multe alte orașe mari, potrivit unui raport CBRE. Aceasta se compară cu 25,5% în Los Angeles și 28,9% în Chicago.
Liderii orașului speră că transformările clădirilor vor ajuta la rezolvarea celei mai grave crize a accesibilității locuințelor din New York din ultimele decenii.
În 2024, orașul New York și-a actualizat codul de zonare pentru a permite transformarea clădirilor nerezidențiale, cum ar fi birourile, în locuințe. Anterior, multe clădiri construite după 1961 sau în afara celor mai mari centre de birouri ale orașului nu puteau fi transformate în locuințe din cauza unor reguli mai vechi care limitau conversiile, în parte pentru a conserva spațiul comercial.
„Conversiile de birouri în apartamente trebuie să fie doar una dintre zecile de soluții pentru a aborda problemele legate de locuințele accesibile din New York, o sarcină îngreunată de faptul că Manhattan este o insulă”, a declarat Brett Theodos, cercetător în domeniul locuințelor și dezvoltării comunitare la Institutul Urban.
„Nu este soluția miraculoasă”, a spus el.
Într-un oraș precum New York, construcțiile și îndepărtarea molozului sunt deosebit de costisitoare. De multe ori, este mai ieftin și mai ecologic să se transforme clădirile existente, decât să se demoleze și să se construiască totul din nou.
Totuși, el a spus că dezvoltatorii și oficialii orașului vor trebui să-i asigure pe viitorii locuitori că aceste clădiri convertite sunt sigure, după ce problemele structurale de la clădirea Pfizer au devenit evidente săptămâna aceasta.
„Întrebarea mea este ce trebuie stabilit pentru a le oferi oamenilor siguranța că nu vor fi expuși riscurilor?”, a întrebat el. „În aceste situații, contează psihologia”.
