Grecia și Spania au fost ani la rând printre cele mai evidente alegeri pentru cei care voiau să cumpere o proprietate în străinătate. Sunt destinații bine cunoscute, cu infrastructură dezvoltată, o ofertă mare de locuințe în orașe și zone turistice și piețe deja familiare cumpărătorilor internaționali. În ultimii ani însă, interesul începe să se extindă și spre țări care până nu demult erau rareori luate în calcul alături de marile destinații din sudul Europei.
S-a schimbat și modul în care este analizată o astfel de achiziție. Renumele unei țări nu mai este întotdeauna principalul criteriu. Cumpărătorii compară mai atent prețul de intrare pe piață, numărul proiectelor noi, evoluția valorii proprietăților și cât de multe opțiuni pot găsi în același buget. Din acest motiv, tot mai multă atenție se îndreaptă spre piețe unde diferențele dintre cartiere și segmente sunt încă mari, iar oferta continuă să se extindă.
În acest context, Balcanii, regiunea Mării Negre și Caucazul apar tot mai des pe radarul cumpărătorilor. Unele piețe se scumpesc rapid, în altele capitalul străin joacă deja un rol important, iar în anumite țări principalul atu rămâne volumul mare de construcții noi. Evoluția nu este însă aceeași peste tot, iar fiecare piață are propriul ritm.
Ce țări devin alternative la destinațiile tradiționale din sudul Europei
Printre piețele urmărite tot mai atent se numără Albania, Muntenegru, Bulgaria, Turcia și Georgia. Nu pot fi comparate direct în toate privințele: diferă atât ca dimensiune, cât și în ceea ce privește prețurile, oferta și ponderea cumpărătorilor străini. Totuși, sunt tot mai des analizate de cei care nu vor să se limiteze doar la Spania, Grecia sau Portugalia.
Albania s-a scumpit vizibil în ultimii ani. Potrivit Băncii Albaniei, în trimestrul al doilea din 2025, indicele național al prețurilor locuințelor era cu 21,7% peste nivelul din aceeași perioadă a anului precedent. Banca centrală a remarcat și o cerere ridicată pentru proprietăți. Asta înseamnă că imaginea Albaniei ca piață foarte ieftină începe să se schimbe, mai ales în Tirana și în zonele de coastă.
În Muntenegru, cumpărătorii străini reprezintă de mai mult timp o parte importantă a pieței, în special în orașele de pe litoral. Până în primăvara lui 2025, potrivit autorităților locale din domeniul cadastrului și proprietății, cetățenii străini dețineau aproximativ 50.000 de proprietăți. Cele mai multe erau concentrate în Budva, Herceg Novi, Kotor, Tivat și Ulcinj. În trimestrul al doilea din 2026, prețul mediu al locuințelor noi ajunsese la €2.557/mp la nivel național și la €2.838/mp în zonele de coastă.
Pentru cumpărătorii din România, Bulgaria rămâne una dintre cele mai ușor de luat în calcul variante, inclusiv datorită apropierii geografice și apartenenței la Uniunea Europeană. Totuși, diferența de preț față de piețele mai scumpe din Europa începe să se reducă. Potrivit Eurostat, în primul trimestru din 2026, prețurile locuințelor din Bulgaria au crescut cu 14,8% față de aceeași perioadă din 2025, unul dintre cele mai ridicate ritmuri din UE. În același timp, numărul tranzacțiilor din 2025 a scăzut cu 2,5%.
Turcia se diferențiază prin dimensiunea mult mai mare a pieței. Este de mult timp o destinație importantă pentru cumpărătorii străini, mai ales în Istanbul și Antalya. În perioada ianuarie–mai 2026, străinii au cumpărat 7.068 de locuințe, cu 15,1% mai puține decât în aceeași perioadă a anului precedent. Doar în luna mai au fost înregistrate 1.387 de tranzacții, iar printre cei mai activi cumpărători s-au aflat cetățeni din Rusia, Iran și Ucraina.
Georgia are o structură diferită. Oferta de proiecte rezidențiale noi continuă să crească, iar interesul cumpărătorilor străini rămâne ridicat, mai ales în Batumi. În 2025, în Tbilisi și Batumi s-au vândut peste 59.000 de apartamente, în valoare totală de $4,3 miliarde. În Batumi, numărul tranzacțiilor a ajuns la 17.052, în creștere cu 17%, iar 70% din avansul vânzărilor a fost generat de cumpărătorii străini. În august 2026, aceștia au reprezentat deja 52% din totalul tranzacțiilor din oraș. Tbilisi rămâne, în schimb, mult mai dependent de cererea locală.
De ce Tbilisi și Batumi atrag tot mai mult cumpărătorii străini
Tbilisi și Batumi dau astăzi tonul pieței imobiliare din Georgia, însă evoluează după modele diferite. Capitala are un volum de tranzacții mult mai mare și continuă să se bazeze în principal pe cumpărătorii locali. Batumi, în schimb, este mult mai dependent de cererea externă. O imagine a dimensiunii ofertei poate fi observată și pe Korter.ge, unul dintre cele mai mari site-uri specializate în proprietăți imobiliare din Georgia, unde sunt prezentate proiecte noi din Tbilisi, Batumi și alte orașe ale țării. În 2025, în Tbilisi au fost înregistrate 42.267 de tranzacții cu apartamente, iar în Batumi 17.052, valoarea totală a vânzărilor din cele două orașe depășind $4,3 miliarde.
În Tbilisi, cumpărătorii străini sunt atrași în primul rând de dimensiunea pieței. Potrivit Colliers Georgia, activitatea de construcții din capitală este cu aproximativ 80% peste nivelul din 2021. Cele mai mari volume de cerere se concentrează în Saburtalo, Didi Dighomi și Samgori. Cu toate acestea, cumpărătorii străini reprezintă încă o parte relativ redusă a pieței: în august 2026, aceștia au generat 14% din tranzacții, față de 12% cu o lună înainte.
Acest echilibru diferențiază Tbilisi de piețele turistice, unde vânzările pot depinde într-o măsură mult mai mare de capitalul străin. În august 2026, în capitală au avut loc 3.388 de tranzacții, în valoare totală de $297 milioane.Vânzările de apartamente în proiecte noi au crescut în aceeași perioadă cu 23,7% față de anul precedent. În același timp, cumpărătorii străini preferă în mod clar fondul locativ nou: în 2025, 86% din achizițiile lor au vizat proiecte noi.
În Batumi, situația este diferită. Cererea externă a devenit aici una dintre principalele forțe ale pieței. În august 2026, cumpărătorii străini au reprezentat 52% din totalul tranzacțiilor cu locuințe. În luna mai, ponderea lor era de 49%, iar achizițiile realizate de aceștia au generat 59% din creșterea totală a numărului de tranzacții.
Nu este vorba despre un salt izolat. În 2025, în Batumi au fost vândute 17.052 de apartamente, iar valoarea pieței a depășit pentru prima dată $1 miliard. Aproximativ 70% din creșterea anuală a numărului de tranzacții a venit din partea cumpărătorilor străini. Pe piața secundară a proiectelor noi, ponderea lor a urcat la 47%, față de 27% în 2021. Printre cele mai active grupuri de cumpărători, Colliers a menționat cetățeni din Rusia, Ucraina și Israel.
Cum influențează prețurile și oferta de proiecte noi interesul pentru piețele emergente
Atunci când analizează o proprietate în străinătate, cumpărătorul rareori se uită doar la prețul mediu dintr-o țară sau dintr-un oraș. Mult mai important este ce poate obține concret pentru un anumit buget: în ce zonă se află proprietatea, cât de nou este imobilul, ce suprafață are apartamentul și dacă sunt necesare investiții suplimentare în finisaje.
Pe piețele în dezvoltare, diferențele de preț pot fi foarte mari chiar în interiorul aceluiași oraș. Într-o zonă pot exista apartamente relativ accesibile la periferie, iar în alta proiecte premium în centru sau aproape de litoral. Din acest motiv, prețul mediu pe metru pătrat spune doar o parte din poveste și nu reflectă întotdeauna opțiunile reale pe care le are cumpărătorul.
Contează mult și volumul construcțiilor noi. Cu cât intră pe piață mai multe proiecte, cu atât crește oferta în funcție de termenul de finalizare, compartimentare, suprafață și condițiile de plată. În unele cazuri, cumpărătorul poate alege un apartament deja finalizat și gata de utilizare, iar în altele poate cumpăra într-o fază incipientă a construcției, la un preț mai mic, urmând să aștepte finalizarea proiectului.
Un alt element important este stadiul de finisare al locuinței. În unele țări, apartamentele noi sunt livrate complet finisate, în timp ce în altele cumpărătorul trebuie să suporte costuri suplimentare pentru lucrări interioare. Din acest motiv, două apartamente cu același preț pe metru pătrat pot ajunge să aibă costuri finale foarte diferite după renovare, instalarea bucătăriei, a obiectelor sanitare și a mobilierului.
Georgia arată bine cât de mari pot fi diferențele în interiorul unei singure piețe. În Tbilisi și Batumi există atât proiecte cu un prag de intrare relativ scăzut, cât și ansambluri scumpe în zone centrale sau turistice. În capitală, diferența este vizibilă între cartierele periferice și zone precum Vake sau Mtatsminda, iar în Batumi prețurile cresc pe măsură ce proprietatea se apropie de litoral și de cele mai căutate zone. Tocmai de aceea, interesul pentru piețele noi depinde mai puțin de o singură cifră dintr-un anunț și mai mult de combinația dintre preț și varietatea ofertei.
La ce trebuie să fii atent când cumperi o proprietate în străinătate
Pentru un cumpărător din România, este mai util să calculeze de la început costul total al tranzacției, nu doar prețul afișat în anunț. Dacă proprietatea este vândută într-o altă monedă decât euro sau leul, suma finală va fi influențată de cursul de schimb și de comisioanele pentru transferurile internaționale. La acestea se pot adăuga cheltuieli notariale, taxe de înregistrare, verificări juridice, impozite, comisioane bancare, costuri de amenajare și întreținerea ulterioară a proprietății.
Înainte de plata unui avans, trebuie verificată atât proprietatea, cât și identitatea și drepturile vânzătorului. În majoritatea țărilor, informațiile de bază despre proprietar, ipoteci, sarcini, litigii sau alte drepturi ale unor terțe persoane pot fi obținute din registrul oficial al proprietăților sau din cadastru. Pentru un cumpărător străin, această etapă este cu atât mai importantă cu cât procedurile și accesul la informații diferă considerabil de la o țară la alta.
Contractul necesită și el o atenție deosebită. Dacă apartamentul este cumpărat într-un imobil aflat încă în construcție, documentul ar trebui să precizeze clar suprafața, nivelul de finisare, dotările incluse, calendarul plăților, termenul de predare și răspunderea dezvoltatorului în cazul întârzierilor. Un contract redactat într-o limbă străină nu ar trebui semnat fără o traducere independentă și o verificare făcută de un avocat local care nu este legat de vânzător sau de dezvoltator.
Înainte de alegerea unei proprietăți, este important de verificat și ce restricții se aplică nerezidenților. În unele țări, cetățenii străini pot cumpăra liber apartamente și case, în timp ce pentru terenuri, suprafețe agricole sau anumite categorii de proprietăți pot exista condiții suplimentare. Uneori sunt necesare autorizații, înființarea unei companii locale sau îndeplinirea altor cerințe prevăzute de legislația locală.
Taxele trebuie luate în calcul încă de la început. Ele pot apărea nu doar în momentul achiziției, ci și pe durata deținerii proprietății, la închiriere sau la revânzare. Dacă proprietarul rămâne rezident fiscal în România, anumite venituri obținute în străinătate pot trebui declarate la ANAF. Regimul concret depinde însă de legislația țării în care se află proprietatea și de existența unui acord de evitare a dublei impuneri cu România.
Dacă proprietatea este cumpărată pentru închiriere, trebuie stabilit din timp cine se va ocupa de ea la nivel local. Găsirea chiriașilor, curățenia, reparațiile mici, plata utilităților și verificarea stării apartamentului pot deveni rapid costuri suplimentare atunci când proprietarul locuiește în altă țară. În cazul unei firme de administrare, nu contează doar valoarea comisionului, ci și serviciile incluse efectiv în contract.
În final, același buget poate oferi rezultate foarte diferite de la o țară la alta și chiar între două cartiere ale aceluiași oraș. Într-un loc poate fi suficient pentru un apartament mic în centru, iar în altul pentru o locuință mai mare într-o zonă periferică sau într-un proiect nou. De aceea, este mai eficient ca bugetul total să fie stabilit mai întâi, apoi să fie comparate câteva piețe și proprietăți concrete, împreună cu regulile juridice, taxele, costurile de întreținere și modul în care va fi folosită locuința.
