Românii care vor să construiască o magazie, un garaj, o bucătărie de vară, un foișor închis sau o altă anexă gospodărească în curte trebuie să țină cont de mai multe reguli înainte de a începe lucrările. Una dintre cele mai importante privește distanța față de gardul vecinului, însă legislația nu stabilește o singură distanță valabilă pentru toate proprietățile.
Codul civil prevede o distanță minimă de 60 de centimetri față de linia de hotar, dar această regulă trebuie corelată cu regulamentele locale de urbanism și cu celelalte condiții legale. În anumite situații, proprietarul poate avea nevoie și de acordul autentic al vecinului.
În plus, începând cu 25 august 2026, regulile privind autorizarea construcțiilor s-au schimbat. Noul Cod al amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor, adoptat prin Legea nr. 169/2026, a introdus o procedură simplificată de notificare pentru anumite anexe gospodărești, care pot fi construite fără autorizație în condiții strict stabilite.
Așadar, faptul că o construcție este în curtea proprie, are dimensiuni reduse sau este realizată din lemn ori metal nu înseamnă automat că poate fi ridicată fără documente. Iată ce trebuie să știe proprietarii înainte să construiască lângă gard.
Ce distanță trebuie să păstrezi față de gardul vecinului
Regula generală este prevăzută la articolul 612 din Codul civil, care stabilește o distanță minimă de 60 de centimetri față de linia de hotar pentru construcții, lucrări sau plantații.
Mai exact, proprietarul poate realiza construcții pe terenul său cu respectarea acestei distanțe, dacă nu există alte prevederi legale sau urbanistice și dacă nu sunt încălcate drepturile proprietarului vecin.
Prin urmare, cei 60 de centimetri reprezintă distanța minimă generală prevăzută de Codul civil, nu o regulă universală care permite construirea oricărei anexe la această distanță.
Există două aspecte importante:
- Distanța se măsoară față de linia de hotar, nu neapărat față de gardul vizibil. Dacă gardul a fost amplasat greșit sau nu coincide cu limita cadastrală, măsurarea față de acesta poate conduce la probleme.
- Regulamentul local de urbanism poate impune o distanță mai mare. În acest caz, proprietarul trebuie să respecte retragerea urbanistică aplicabilă parcelei sale.
De exemplu, dacă regula generală din Codul civil indică 60 de centimetri, dar regulamentul local impune o retragere de 2 metri, proprietarul nu poate invoca prevederea din Codul civil pentru a construi la 60 de centimetri.
Regula este prevăzută la art. 612 din Codul civil – Legea nr. 287/2009, act normativ care rămâne în vigoare și după intrarea în vigoare a noului Cod al urbanismului.
Poți construi anexa chiar lângă gard, la mai puțin de 60 de centimetri?
Da, dar numai dacă sunt îndeplinite condițiile legale.
Articolul 612 din Codul civil permite derogarea de la distanța minimă de 60 de centimetri prin acordul părților, exprimat printr-un înscris autentic.
Așadar, dacă proprietarul dorește să amplaseze o anexă la o distanță mai mică de 60 de centimetri față de hotar, este necesar acordul vecinului în formă autentică.
Prin înscris autentic se înțelege un act autentificat de notarul public, nu o simplă declarație scrisă de mână sau un acord verbal.
Este important de reținut că acordul vecinului nu înlocuiește documentația și procedura de construire prevăzute de noul Cod al urbanismului și nici nu anulează eventualele restricții din regulamentul local de urbanism.
Cu alte cuvinte, chiar dacă vecinul este de acord ca magazia să fie construită la 20 de centimetri de gard, proprietarul trebuie să verifice dacă amplasarea este permisă urbanistic și dacă sunt respectate celelalte condiții legale.
Atenție: dacă regulamentul local de urbanism interzice construirea atât de aproape de hotar, acordul vecinului nu poate înlătura această interdicție.
Când ai nevoie de acordul vecinului pentru construirea unei anexe
Nu orice construcție realizată aproape de gard necesită automat acordul vecinului.
Noul Cod al amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor reglementează această problemă la art. 261.
Potrivit acestui articol, solicitantul autorizației de construire trebuie să obțină acordul vecinilor sau al asociației de proprietari, exprimat în formă autentică, atunci când pentru executarea lucrărilor propuse sunt necesare măsuri de intervenție pentru punerea în siguranță a construcțiilor existente din vecinătate.
Aceste măsuri trebuie să rezulte din concluziile unei expertize tehnice sau ale unui raport de expertiză tehnică preliminară privind influența lucrărilor asupra vecinătăților.
De exemplu, poate fi necesar acordul vecinului dacă:
- Săpăturile pentru fundația anexei pot afecta fundația casei învecinate;
- Lucrările pot afecta rezistența sau stabilitatea unei clădiri existente;
- Sunt necesare intervenții pentru punerea în siguranță a construcției vecine;
- Proiectul presupune lucrări care pot afecta imobilul vecin, iar expertiza identifică măsuri necesare de protecție.
Articolul 261 mai prevede că:
- Acordul trebuie exprimat prin act autentic.
- Vecinul poate refuza acordul în mod justificat, dacă lucrarea contravine legii sau îi afectează imobilul fără să existe soluții adecvate de remediere.
- Refuzul nejustificat poate fi constatat de instanța de contencios administrativ, iar hotărârea instanței poate ține locul acordului.
- Proprietarul care solicită autorizația are sarcina de a demonstra îndeplinirea obligațiilor legale.
Trebuie făcută însă o distincție între două situații juridice:
- Acordul prevăzut de art. 612 din Codul civil, necesar pentru derogarea de la distanța minimă de 60 cm.
- Acordul prevăzut de art. 261 din noul Cod al urbanismului, necesar atunci când lucrările impun măsuri pentru punerea în siguranță a construcțiilor vecine.
Aceste două prevederi nu trebuie confundate. Faptul că nu sunt necesare intervenții asupra casei vecinului nu înseamnă că proprietarul poate construi la mai puțin de 60 cm fără acordul cerut de Codul civil.
Ce se întâmplă dacă anexa are ferestre orientate spre curtea vecinului
Chiar dacă proprietarul respectă distanța de 60 de centimetri față de hotar, trebuie să țină cont de regulile speciale privind ferestrele și deschiderile orientate spre proprietatea vecină.
Articolul 615 din Codul civil stabilește următoarele distanțe:
- Minimum 2 metri între proprietatea vecină și o fereastră pentru vedere, un balcon sau alte lucrări asemănătoare orientate către aceasta.
- Minimum 1 metru pentru ferestrele de vedere, balcoanele sau lucrările asemănătoare care nu sunt paralele cu linia de hotar, ci sunt orientate oblic spre proprietatea vecină.
Distanța se măsoară perpendicular, de la punctul cel mai apropiat al lucrării până la linia de hotar.
Aceste prevederi sunt importante și în cazul anexelor gospodărești. De exemplu, dacă proprietarul construiește o cameră de depozitare, dar amenajează în peretele dinspre vecin o fereastră prin care se poate privi direct în curtea acestuia, trebuie să respecte distanțele legale pentru vederea directă.
Există însă și o excepție.
Articolul 616 din Codul civil permite realizarea ferestrelor de lumină fără limită de distanță, dacă sunt construite astfel încât să împiedice vederea spre proprietatea vecină.
Prin urmare, o deschidere care permite doar pătrunderea luminii și nu oferă posibilitatea de a privi în curtea vecinului are un regim diferit de cel al unei ferestre obișnuite.
Poți construi o anexă direct pe limita de proprietate?
Construirea direct pe hotar nu trebuie confundată cu simpla apropiere de gard.
Regula generală din Codul civil este distanța de minimum 60 de centimetri. Construirea la o distanță mai mică presupune derogarea în condițiile legii, prin acord autentic.
În practică, amplasarea pe limita de proprietate poate ridica și alte probleme:
- Regulamentul local de urbanism poate să nu permită construirea pe hotar.
- Pot exista condiții speciale privind înălțimea construcției și lungimea calcanului.
- Pot fi necesare măsuri de protecție pentru clădirile învecinate.
- Trebuie respectate cerințele de securitate la incendiu.
- Nu se poate ocupa terenul vecinului, nici măcar prin fundație, streașină, jgheab sau alte elemente constructive.
Dacă anexa este proiectată să fie lipită de o construcție existentă, trebuie analizate și condițiile tehnice de realizare a alipirii, inclusiv fundațiile, structura de rezistență și protejarea clădirii existente.
Acordul vecinului nu îi conferă proprietarului dreptul de a construi pe terenul acestuia.
Noul Cod al urbanismului din 2026: ce anexe poți construi fără autorizație
Aceasta este una dintre cele mai importante modificări legislative din 2026.
Legea nr. 169/2026, care a intrat în vigoare la 25 august 2026, a introdus la art. 294 o procedură simplificată de notificare pentru anumite construcții și lucrări.
Potrivit art. 294 alin. (2) lit. a) pct. (i), pot fi realizate în baza notificării adresate primăriei anumite construcții noi exterioare locuințelor unifamiliale, precum:
- Garaje;
- Terase acoperite;
- Pergole;
- Bucătării de vară;
- Chioșcuri;
- Piscine;
- Grupuri sanitare;
- Alte construcții similare.
Facilitatea se aplică însă numai dacă sunt îndeplinite cumulativ mai multe condiții:
1. Terenul trebuie să fie în mediul rural și în intravilan.
Nu este suficient ca proprietatea să se afle într-o localitate mică. Terenul trebuie să fie situat în intravilanul unei localități rurale.
2. Localitatea rurală nu trebuie să facă parte dintr-o zonă metropolitană.
Legea exclude expres localitățile rurale aflate în zonele metropolitane.
3. Construcția trebuie să fie în afara zonelor protejate și a zonelor de protecție a monumentelor istorice.
4. Trebuie respectate documentațiile de urbanism aprobate.
5. Suprafața cumulată a construcțiilor trebuie să fie de maximum 50 mp.
Nu este vorba despre 50 mp pentru fiecare anexă în parte, ci despre suprafața cumulată a construcțiilor de acest tip.
Un detaliu important este că legea include expres și construcțiile mai mici de 20 mp realizate cu fundație, cu caracter permanent și nedemontabile. Așadar, nici faptul că o magazie are 10 sau 15 mp nu o scutește automat de procedură.
Ce înseamnă, concret, această facilitate
Un proprietar dintr-o localitate rurală care îndeplinește toate condițiile legale poate construi, de exemplu, un garaj și o bucătărie de vară, dacă suprafața cumulată a acestora nu depășește 50 mp, folosind procedura simplificată de notificare, fără să obțină autorizație de construire.
În schimb, un proprietar din București, Voluntari sau altă localitate urbană nu poate folosi această excepție doar pentru că anexa are o suprafață mică.
Nici proprietarii din localitățile rurale incluse în zone metropolitane nu beneficiază de facilitatea respectivă.
Important: excepția de la autorizație nu înseamnă că proprietarul poate construi fără proiect sau fără să informeze primăria.
Cum funcționează procedura de notificare pentru anexele de maximum 50 mp
Articolele 295 și 296 din Legea nr. 169/2026 stabilesc procedura prin care proprietarul poate realiza lucrările exceptate de la autorizația de construire.
Notificarea trebuie transmisă înainte de începerea lucrărilor.
Potrivit art. 295, aceasta trebuie:
- Completată pe formularul de notificare;
- Transmisă autorității administrației publice locale competente;
- Însoțită de un proiect tehnic de execuție cu conținut simplificat;
- Realizată de specialiștii prevăzuți de lege, în funcție de caracteristicile proiectului;
- Însoțită de plata taxelor prevăzute de lege.
Nu este, așadar, suficientă o simplă cerere prin care proprietarul anunță că dorește să construiască o magazie.
Ce se întâmplă după depunerea notificării?
Potrivit art. 296, primăria analizează documentele și poate lua mai multe decizii:
- Poate interveni aprobarea tacită, după expirarea termenului de 15 zile lucrătoare de la primirea notificării.
- Poate solicita clarificări tehnice sau documente suplimentare.
- Poate solicita documentații complementare pentru obținerea unor avize și acorduri.
- Poate comunica faptul că este necesară obținerea unei autorizații de construire.
- Poate respinge notificarea dacă lucrările contravin documentațiilor de urbanism sau altor prevederi legale.
Când pot începe efectiv lucrările
Aici este un detaliu foarte important: împlinirea termenului de 15 zile lucrătoare nu înseamnă că proprietarul poate începe imediat construcția.
Articolul 296 alin. (6) prevede că începerea lucrărilor se realizează la 15 zile calendaristice după împlinirea termenului pentru aprobarea tacită sau, după caz, după îndeplinirea integrală a condițiilor comunicate de autoritate.
Termenul de realizare a lucrărilor notificate este de 3 ani, potrivit art. 296 alin. (5).
Prin urmare, procedura simplificată presupune totuși un proiect, o notificare prealabilă, respectarea termenelor și verificarea încadrării urbanistice.
Ce alte lucrări pot fi realizate prin notificare, fără autorizație
Noul Cod nu se referă doar la garaje, terase sau bucătării de vară.
Articolul 294 include și anumite intervenții asupra construcțiilor existente, în afara zonelor construite protejate și a zonelor de protecție a monumentelor istorice.
Printre acestea se numără:
- Construirea unor împrejmuiri noi, prin desființarea celor existente, cu respectarea reglementărilor urbanistice;
- Înlocuirea acoperișului existent în aceeași formă sau prin reconfigurare și înălțare cu maximum 50 cm, dacă se respectă înălțimile maxime admise;
- Amenajarea mansardelor în poduri existente, fără modificarea volumetriei de ansamblu și fără necesitatea unor lucrări de consolidare;
- Renovarea și extinderea bucătăriilor și băilor, în condițiile prevăzute de lege;
- Închiderea unitară a logiilor și balcoanelor în apartamente;
- Anumite modificări ale pereților interiori nestructurali sau exteriori, dacă nu se modifică dimensiunile locuinței unifamiliale;
- Remodelarea fațadelor, dacă acestea nu au rol structural portant;
- Unele lucrări de reabilitare energetică a clădirilor individuale cu maximum trei niveluri;
- Amenajarea unor grupuri sanitare sau camere tehnice de maximum 25 mp prin extinderea ori schimbarea destinației unor încăperi existente, în condițiile legii.
Aceste lucrări nu beneficiază de o scutire generală și necondiționată. Trebuie respectate toate condițiile specifice din art. 294.
Pentru lucrările din zonele construite protejate sau din zonele de protecție a monumentelor există un regim special, care poate presupune notificări suplimentare și acordul scris al serviciului deconcentrat competent în domeniul protejării patrimoniului cultural.
Este obligatorie autorizația de construire pentru o magazie, un garaj sau o bucătărie de vară?
Răspunsul depinde acum de amplasament, suprafață, destinație și de condițiile în care se realizează construcția.
Regula generală din noul Cod este că lucrările de construire trebuie autorizate, cu excepția celor pentru care legea stabilește o procedură simplificată de notificare sau lipsa oricărei formalități.
Astfel:
- O anexă gospodărească nouă în mediul urban necesită, de regulă, autorizație de construire.
- O anexă nouă în mediul rural poate intra în procedura de notificare dacă îndeplinește toate condițiile art. 294.
- O anexă amplasată într-o zonă protejată trebuie analizată potrivit regimului special aplicabil.
- O construcție care depășește suprafața cumulată de 50 mp nu beneficiază de excepția prevăzută pentru anexele rurale.
- O construcție care nu se încadrează în categoriile prevăzute de lege nu poate fi considerată scutită de autorizație doar pentru că este denumită magazie sau șopron.
Faptul că o construcție este realizată din lemn sau metal, este prefabricată ori are dimensiuni reduse nu reprezintă, în sine, o scutire de la obligațiile legale.
Contează caracteristicile reale ale lucrării și încadrarea acesteia în prevederile noului Cod.
Cum afli distanța exactă la care poți construi pe terenul tău
Pentru a afla retragerea obligatorie, proprietarul trebuie să verifice regulamentul local de urbanism aplicabil parcelei.
Acesta poate conține reguli diferite în funcție de:
- Zona în care se află terenul;
- Regimul de construire al zonei;
- Caracterul urbanistic al străzii;
- Regimul de înălțime;
- Procentul de ocupare a terenului (POT);
- Coeficientul de utilizare a terenului (CUT);
- Poziția construcțiilor existente;
- Distanțele față de limitele laterale și posterioare ale parcelei.
Documentul de la care trebuie să pornească proprietarul este certificatul de urbanism.
Acesta se solicită de la primăria localității în care se află terenul și indică regimul juridic, economic și tehnic al imobilului, precum și condițiile urbanistice relevante pentru investiția propusă.
Certificatul de urbanism nu reprezintă autorizație de construire și nu îi dă proprietarului dreptul de a începe lucrările. Este un document de informare și stabilește condițiile în care poate fi pregătită documentația pentru investiție.
În funcție de situație, proprietarul poate avea nevoie de:
- Certificat de urbanism;
- Proiect tehnic și documentații de specialitate;
- Documentații cadastrale;
- Avize și acorduri solicitate de autoritate;
- Acordul autentic al vecinului, dacă se aplică art. 612 din Codul civil sau art. 261 din noul Cod;
- Autorizație de construire, dacă lucrarea nu intră într-o excepție legală.
Pentru lucrările care intră în procedura simplificată, proprietarul trebuie să urmeze pașii prevăzuți la art. 295 și 296, nu să presupună că notificarea verbală sau o simplă informare la ghișeul primăriei este suficientă.
Pentru verificarea corectă a limitei de proprietate este recomandată și consultarea unui specialist autorizat în cadastru și topografie.
Există reguli speciale privind incendiile și distanța dintre anexe și clădirile vecine?
Da.
Distanța față de hotar nu este singura condiție care trebuie respectată.
Articolul 24 din Regulamentul general de urbanism, aprobat prin HG nr. 525/1996, reglementează amplasarea construcțiilor în interiorul parcelei și impune respectarea distanțelor necesare intervenției în caz de incendiu, în condițiile normelor aplicabile.
În funcție de materialele utilizate, caracteristicile construcțiilor și amplasament, pot exista cerințe suplimentare privind securitatea la incendiu.
De exemplu, o anexă realizată din lemn, cu un acoperiș din materiale combustibile, poate necesita o analiză tehnică diferită față de o construcție realizată din materiale cu rezistență mai bună la foc.
Nu există o distanță unică de siguranță la incendiu care să poată fi aplicată automat tuturor anexelor și tuturor proprietăților.
Cerințele trebuie stabilite în funcție de proiect și de normele tehnice aplicabile.
Poți construi pe terenul tău astfel încât apa de ploaie să se scurgă spre vecin?
Nu.
Chiar dacă anexa este amplasată la distanța legală față de hotar și are documentele necesare, proprietarul trebuie să se asigure că apa de ploaie nu ajunge pe terenul vecinului.
Articolul 611 din Codul civil stabilește obligația proprietarului de a realiza streașina astfel încât apele provenite din ploi să nu se scurgă pe fondul proprietarului vecin.
Această regulă se aplică și în cazul anexelor gospodărești.
Prin urmare:
- Streșinile nu trebuie să depășească limita proprietății;
- Jgheaburile și burlanele trebuie poziționate astfel încât apa să fie colectată pe terenul propriu;
- Panta acoperișului trebuie proiectată corespunzător;
- Scurgerea apelor nu trebuie să provoace infiltrații sau prejudicii vecinului.
Aceste aspecte trebuie luate în calcul încă din faza de proiectare, nu după finalizarea construcției.
Ce riști dacă construiești anexa fără documentele necesare sau prea aproape de gard
Construirea unei anexe fără autorizație, atunci când aceasta este obligatorie, sau nerespectarea procedurii simplificate de notificare poate atrage sancțiuni.
Noul Cod al amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor stabilește regimul contravențiilor și măsurile aplicabile lucrărilor executate cu încălcarea prevederilor legale.
În funcție de abatere, proprietarul poate fi obligat:
- Să plătească amendă;
- Să oprească lucrările;
- Să obțină documentele necesare pentru intrarea în legalitate, dacă aceasta este posibilă;
- Să desființeze construcția, dacă nu poate fi menținută legal.
Nici acordul vecinului nu garantează că o construcție realizată fără documentele obligatorii va putea fi păstrată.
În plus, dacă anexa este amplasată prea aproape de hotar sau încalcă drepturile proprietarului vecin, acesta poate apela la instanță pentru apărarea drepturilor sale.
Pot apărea litigii privind respectarea distanțelor legale, prejudiciile provocate, infiltrațiile, afectarea fundațiilor sau încălcarea dreptului de proprietate.
Ce trebuie să faci înainte să începi construirea unei anexe lângă gard
Pentru a evita conflictele cu vecinii și problemele cu autoritățile, proprietarul ar trebui să parcurgă câțiva pași înainte de începerea lucrărilor:
- Verifică limita cadastrală a terenului. Nu presupune că gardul existent marchează exact hotarul dintre proprietăți.
- Solicită informații de la primărie și verifică regulamentul local de urbanism. Află ce retrageri și ce condiții de amplasare se aplică parcelei.
- Verifică dacă terenul este într-o zonă protejată sau într-o zonă cu restricții speciale.
- Stabilește regimul legal al lucrării. Verifică dacă ai nevoie de autorizație, dacă poți utiliza procedura de notificare sau dacă lucrarea intră într-o categorie exceptată.
- Verifică distanța față de hotar. Nu te baza exclusiv pe cei 60 de centimetri din Codul civil.
- Stabilește dacă ai nevoie de acordul vecinului. Verifică separat condițiile art. 612 din Codul civil și art. 261 din CATUC.
- Ține cont de ferestre, acoperiș și scurgerea apei. Aceste elemente pot genera probleme chiar dacă distanța față de hotar este respectată.
- Respectă cerințele de securitate la incendiu. Acestea pot impune condiții suplimentare de amplasare.
- Nu începe lucrările înainte de îndeplinirea procedurii legale. Dacă este necesară notificarea, respectă termenele prevăzute de art. 295 și 296.
Concluzie: 60 de centimetri nu înseamnă că poți construi automat lângă orice gard
În România, distanța generală minimă prevăzută de Codul civil pentru construcții este de 60 de centimetri față de linia de hotar, însă regulamentul local de urbanism poate impune retrageri mai mari.
Dacă proprietarul dorește să construiască la mai puțin de 60 de centimetri, are nevoie de acordul vecinului exprimat printr-un înscris autentic, fără ca acest document să înlocuiască obligațiile urbanistice și procedura legală de construire.
În același timp, noul Cod al urbanismului, intrat în vigoare în august 2026, aduce o facilitate pentru anumite anexe gospodărești din mediul rural: garaje, terase acoperite, pergole, bucătării de vară, chioșcuri, piscine și grupuri sanitare de maximum 50 mp cumulat pot fi realizate prin procedura simplificată de notificare, dacă sunt îndeplinite toate condițiile prevăzute de lege.
Această facilitate nu se aplică automat în mediul urban și nici localităților rurale aflate în zone metropolitane.
Cel mai sigur este ca proprietarul să verifice mai întâi documentația urbanistică aplicabilă terenului și să stabilească împreună cu specialiștii dacă lucrarea necesită autorizație sau poate fi realizată prin notificare. Astfel poate afla dacă are voie să construiască anexa în locul dorit, la ce distanță trebuie să o amplaseze și ce documente trebuie să obțină înainte de începerea lucrărilor.
